別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -42 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 7,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区上愛子字大針５番 ②地積 　(㎡) 1,060   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 北東8m市道 水道、下水 陸前白沢 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧宮城町地区の旧来からの農 家集落地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 陸前白沢駅南東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ仙山線「陸前白沢」駅に近い農家集落地域で、特段の変動要因はなく、ほぼ現状のまま推移していくものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市青葉区の西部及び北西部の郊外の農家集落地域一円。需要者の中心は地縁を有する個人で、一部 では都市部に住む農村居住希望者等も考えられる。農家集落であり、土地に対する需要は弱いなか、近年の良好な資金 調達環境等を背景に、一部で取引が見られる状況である。需要の中心となる価格帯は、１，０００㎡程度の更地で総額 １，０００万円弱程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域でアパート等の収益用住宅は建築できず、収益物件は特別な事情により戸建あるいは農家住宅が賃貸用 としてわずかに供給される程度であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価 格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討した結果、求めた比準価格を一般の取引の指標と して妥当と認め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種住宅政策の効果等を背景として、住宅地 の需要は堅調な傾向が続いている。 農家集落地域であり、新たな宅地需要はさほ ど見込めない地域であることから、地価は概 ね横這いにて推移していくものと考えられる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％