別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -40 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区赤坂３丁目５番４ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 愛子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６１年から平成２年に造 成された、郊外の住宅団地。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 愛子駅北西方 3.6km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 新築住宅市場と中古住宅市場が共存しており、比較的求め易い価格帯のため子育て世帯の需要が厚い。住宅用地 需要の範囲が拡大しているため住宅販売会社等の需要も多く、こうした動きは今後とも続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤坂、高野原、みやぎ台などの青葉区西部郊外に開発された分譲住宅地域の範囲。典型的需要者は一次取 得者層のほか、周辺の自然環境を求めて移住する二次取得者層の需要も近年は増加。建築費高騰により、地価の安い郊 外に住宅を求める動きも加わり団地内の取引件数は少なくない。ハウスメーカーの新築建売物件も散見され、土地は２ ５０㎡程度で７５０～１０００万円、新築戸建分譲は土地約２００㎡で２０００万～２３００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れ交通接近条件が劣るため、地域内にはアパート等の収益物件はない。自己使用の戸建住宅が中心の地域 で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は求められなかった。比準価格は対象標準地と同じ赤坂団地内における取引 時点が新しい事例を多く採用して求めており比準価格の精度は高い。よって、市場分析結果を踏まえ、上記のとおり比 準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の長期化で家計資産が増加。低金利 も影響し住宅取得マインドは強い。建築費高 騰で住宅メーカーの用地取得は慎重姿勢が強 まる。 住宅メーカの用地取得が積極的である。小区 画化の動きもみられ、子育て世帯等の需要が 強く堅調な販売状況。販売価格は上昇する傾 向が強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％