別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -39 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区中山台２丁目１４番１５ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北山 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    85 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成４年に換地処分が実施さ れた土地区画整理済の住宅地 域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北山駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に利便施設が多く住環境良好な熟成度の高い住宅団地。規模が比較的広めの住宅地として人気があるが、総 額的に天井感が出始めており取引はやや低調気味。当分の間、現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区北西部で北環状線の西側、泉区との区界付近の丘陵地の住宅団地。典型的需要者は賃貸から持家 にシフトする子育て世帯が中心。周辺の幹線道路沿いに商業施設が集積しており利便性は良好。分譲開始後３０年以上 経過し地域住民の高齢化の進行で地域人口はやや減少傾向。相続等で中古住宅が市場に出回るケースも増えている。新 築戸建分譲は少なく、主に中古住宅市場となっている。土地は約２００㎡で１２００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にはアパートもまれにみられるが、資産運用的なものが多数を占めており新規の立地は少ない。自己使用目的の 戸建住宅が中心の地域であることに加え、市街地から離れており収益物件の想定は現実的ではないため、収益価格は求 められなかった。比準価格は主に周辺地域内の代替性がある事例を多く採用して求めており、比準価格の規範性は高い 。よって、市場分析結果を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意のうえ比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,400 円／㎡ [106.1] 100 100 [103.0] 100 [125.2] [104.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の長期化で家計資産が増加。低金利 も影響し住宅取得マインドは強い。建築費高 騰で住宅メーカーの用地取得は慎重姿勢が強 まる。 中古住宅市場となっている。地区計画により 敷地面積が制限されており、小区画化ができ ないため住宅メーカーの参入は多くない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％