別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -38 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 2,740,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区芋沢字青野木２５７番３ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅と農 家住宅等が混在する 住宅地域 北10m県道 水道 愛子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青葉区西部の郊外に存する旧 来からの農家集落地域 街 路 基準方位北１０ｍ県 道 交通 施設 愛子駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は無く、農家集落地域として当面は現状を維持するものと思料される。市街化調整区域内の農家 集落地域においては新たな需要は限定的であり、地価は概ね横ばいから微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市青葉区郊外の農家集落地域の一帯と判断される。主たる需要者は、自用の居宅及び資材置場等と して使用する個人・事業法人等であるが、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等に限定され、市街化調整区域内に 存することから圏外からの転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、３４０㎡程度の更地で２５０～３００万円前 後であるものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内に存するためアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないこ とから収益還元法は適用できなかった。主たる需要者は、自用の居住や資材置場等に供する個人・事業法人等が中心で あり、取引にあたっては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断さ れる。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -42               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 7,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の農家集落地域においては、人口減少及 び高齢化の進行、農業収入の減少等の要因に よって、不動産需要は減退傾向で推移してい る。 周辺の住宅団地における活発な取引の影響が 軽微に認められる。市街化調整区域内におけ る一般住宅等の取引が散見されて、地価は微 増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％