別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -37 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国見ケ丘３丁目９番１２ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の丘陵地に位置する、品 等良好な大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東北福祉大前駅 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、地域要因は当分現状維持と予測する。周辺の価格低廉な住宅地域と交通利便 性の面では大きな優劣がないことから、今後、地価は周辺の住宅地域と比較して動きは鈍いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北環状線沿線背後の国見ケ丘・吉成・南吉成・吉成台等の北西部丘陵地の住宅団地一円である。需要者の 中心は仙台市中心部又は泉区中心部へ通勤する一次取得者である。居住環境が良好で区画整然とした住宅地域であるも のの、中心部との交通利便性に劣ることから需要は周辺の地域と比較して弱い。更地の取引事例は少ないが、取引の中 心となる価格帯は、土地２５０㎡程度で約２０００万円中盤程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を求める自用目的の取引が中心で、稀にオーナーチェンジ物件が見られる程度である。市場参 加者は実際に取引された価格水準を目安として取引に入ることが通常である。一方、近隣地域が存する国見ケ丘地域は 、地区計画により共同住宅等の収益物件の建築は制限されており、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試 算しなかった。そこで、本件では、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市青葉区の人口は自然減が社会増を上回 る局面に入った。住宅地需要は値頃感のある 地域を中心に上昇幅は拡大傾向にある。 区画整然とした住宅地域だが、周囲のやや価 格低廉な住宅地と交通利便性において大きな 優劣がないことから、需要は踊り場状態にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％