鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０３０ -43	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１１０３０ -1069	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南10m国道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１１０１０ -39	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	２３１１０１０ -40	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
e	２３１１０２０ -1	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東3m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,627	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	64,131	100 [ 97.8]	65,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	66,900
b	(　 ) 54,543	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	63,797	100 [ 95.3]	66,943		68,300
c	(　 ) 59,206	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	58,181	100 [ 91.2]	63,795		65,100
d	(　 ) 67,728	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	69,069	100 [ 94.0]	73,478		74,900
e	(　 ) 71,484	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	75,796	100 [ 91.2]	83,110		84,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,800 円／㎡]

仙台青葉 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,852,521	1,092,837	3,759,684	3,153,150	606,534	（　0.9752） 591,492	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,443,000 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	437 ㎡	17.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４５㎡、２階建各階３戸、駐車場６台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	1,466	197,910	1.0	197,910
							1.0	197,910
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,511	203,985	1.0	203,985
							1.0	203,985
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		401,895		401,895
								401,895

⑨年額支払賃料	401,895 円　×　12ヶ月　＝　 4,822,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,822,740 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 357,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,752,988 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	401,895 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 401,895 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 95,795 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,852,521 円　　　　（　 11,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-23	1,399 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,545 円/㎡　月額支払賃料（　 1,511 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-20	1,285 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,454
c	２３１１０２２　　　　-22	1,549 ( 1,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,646

仙台青葉 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,000 円	49,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	255,537 円	5,110,740　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 420,700 円	49,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,000 円	49,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,092,837 円　（　　　　　　 2,501 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,153,150 円（　　　　　 7,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,852,521 円
②総費用	1,092,837 円
③純収益　①－②	3,759,684 円
④建物等に帰属する純収益	3,153,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	606,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	591,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,443,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -35

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

29,800,000 円

１㎡当たりの価格

68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区愛子東６丁目３６番２外｢愛子東６－４－６｣				②地積　(㎡)	437 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅に店舗併用住宅が混在する住宅地域	南10m国道	水道、ガス、下水	愛子 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 220 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いの住宅地域で、店舗
、事業所も混在している

街

路

基準方位北、１０ｍ
国道

交通

施設

愛子駅南東方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

愛子地区は仙台市旧市街地での供給不足を背景に一帯で需要が旺盛である。国道沿線は住宅用途としての快適性
に劣るため地価の上昇傾向はやや弱い。今後は背後地とともに住宅地域としての性格が強くなると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、国道４８号線沿線及び背後の愛子地区、落合地区等の住宅地域及び住商混在地域である。主な需要者は
市内中心部へ通勤する子育て世代の一次取得者で給与所得者が中心である。近隣地域は住商混在地域ではあるが、商業
用途での需要は小さくなってきている。愛子地区は住宅地の開発が活発で住宅地としての需要は堅調である。需要の中
心となる価格帯は、３００～４００㎡程度の土地で２，０００万円台と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅用途が中心となっており、取引市場の実態を示し市場性を反映した比準価格は客観的で実証性が高
く規範性が認められる。一方、近隣地域ではアパートなどの収益物件も見られるが、地域の主な需要者は個人で土地価
格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。以上より、本件では比準価格を採用し、収
益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -36 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,200 円／㎡

[100.2]
100

100
[102.0]

100
[120.1]

[102.0]
100

67,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市青葉区の人口は自然減が社会増を上回
る局面に入った。住宅地需要は値頃感のある
地域を中心に上昇幅は拡大傾向にある。

国道沿いの住商混在地域であるが、沿線では
戸建住宅の建築がみられるなど、住宅地域と
しての性格が強くなってきている。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1002	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	台形	西5m私道、東4m、二方路		２中専高度地区2種 (60,200)
b	２３１１０３０ -1077	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、南4m、角地		２中専高度地区2種 (60,160)
c	２３１１０７０ -1001	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北西4.1m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,164)
d	２３１１０３０ -55	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5m市道、北4m、準角地		２中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,047	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	67,073	100 [ 99.8]	67,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,600
b	(　 ) 63,776	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,767	100 [ 96.9]	66,839		68,200
c	(　 ) 54,142	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	62,263	100 [ 93.1]	66,878		68,200
d	(　 ) 61,104	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 103.0]	65,831	100 [ 98.9]	66,563		67,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,200 円／㎡]

仙台青葉 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な造成事例が見られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,886,767	1,088,582	3,798,185	3,257,100	541,085	（　0.9752） 527,666	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,992,409 円　　　　（　 27,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	437 ㎡	17.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２人世帯向け（２Ｋ：平均専有面積約４５㎡）のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	1,439	194,265	1.0	194,265
							1.0	194,265
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,483	200,205	1.0	200,205
							1.0	200,205
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		394,470		394,470
								394,470

⑨年額支払賃料	394,470 円　×　12ヶ月　＝　 4,733,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,733,640 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 305,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,788,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	394,470 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,708 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 394,470 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 95,037 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,886,767 円　　　　（　 11,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-18	1,549 ( 1,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	1,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,516 円/㎡　月額支払賃料（　 1,483 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-1009	1,517 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,458
c	２３１１０３２　　　　-1010	1,419 ( 1,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,510

仙台青葉 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,000 円	49,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	254,682 円	5,093,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 420,700 円	49,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,000 円	49,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,088,582 円　（　　　　　　 2,491 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,257,100 円（　　　　　 7,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,886,767 円
②総費用	1,088,582 円
③純収益　①－②	3,798,185 円
④建物等に帰属する純収益	3,257,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	541,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	527,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,992,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,400 円／㎡）