別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -30 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　小西　達也   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 74,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区吉成１丁目３１番２９６ ｢吉成１－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 国見 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年台後半に造成され た仙台北環状線に近接する丘 陵地の既成住宅団地 街 路 基準方位北、　　市 道６ｍ 交通 施設 国見駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 北環状線内縁の住宅団地で、開発後相当年を経過しやや起伏もあるが、周辺には郊外型店舗施設等が整っており 、堅調な需要が認められる。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉成地区を中心とした住宅団地で、主な需要者は自己居住用不動産の取得を目的とする個人である。近隣 地域は開発後相当年を経過した住宅団地で、やや起伏もあるが、周辺には郊外型店舗施設等が整っており、値頃感もあ って地価は上昇を続けている。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で２，０００万円～２，５００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北環状線内縁の住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格に比準して求めたも ので、実証性を有する。対象標準地については、自己居住用不動産としての需要が中心であり、典型的な市場参加者で ある個人は、類似不動産との比較の観点を重視して価格決定を行う傾向が強いことから、当該比準価格の規範性は高い 。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -50               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,100 円／㎡ [105.6] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [103.0] 100 74,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いてい る。円高、物価高、海外の金利高等の懸念は あるが、国内では概ね良好な資金調達環境が 続いている。 繁華性が高い北環状線背後の住宅地域で、市 中心部への利便性も良好なため、需要は堅調 を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％