鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０６０ -9	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１１０１０ -7	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区3種宅造工事規制区域 (60,200)
c	２３１１０２０ -16	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	西44m県道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	２３１１０４０ -53	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	２３１１０４０ -1065	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,847	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	115,075	100 [ 131.9]	87,244	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,200
b	(　 ) 92,280	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,587	100 [ 108.0]	87,581		87,600
c	(　 ) 80,423	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	97,736	100 [ 110.5]	88,449		88,400
d	(　 ) 87,395	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	87,828	100 [ 99.8]	88,004		88,000
e	(　 ) 70,329	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	73,462	100 [ 85.2]	86,223		86,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,400 円／㎡]

仙台青葉 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,481,843	697,676	2,784,167	2,325,400	458,767	（　0.9709） 445,417	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,123,114 円　　　　（　 48,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	84.12	ＬＳ2	168.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	208 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者用、専有面積約２８㎡、１階３戸、２階３戸の２階建アパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.12	100.0	84.12	1,749	147,126	1.0	147,126
							1.0	147,126
2～ 2	住宅	84.12	100.0	84.12	1,803	151,668	1.0	151,668
							1.0	151,668
～

～

～

計		168.24	100.0	168.24		298,794		298,794
								298,794

⑨年額支払賃料	298,794 円　×　12ヶ月　＝　 3,585,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保するので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,585,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,276 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,406,252 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	298,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 298,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 72,752 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,481,843 円　　　　（　 16,740 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０９２　　　　-19	1,791 ( 1,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,846	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,843 円/㎡　月額支払賃料（　 1,803 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０２２　　　　-29	1,797 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,853
c	２３１１０２２　　　　-26	1,828 ( 1,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	1,830

仙台青葉 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,200 円	30,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	179,276 円	3,585,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,600 円	30,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,676 円　（　　　　　　 3,354 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 168.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,325,400 円（　　　　　 11,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,481,843 円
②総費用	697,676 円
③純収益　①－②	2,784,167 円
④建物等に帰属する純収益	2,325,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	458,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	445,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,141 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,123,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -22

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

18,100,000 円

１㎡当たりの価格

86,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区北山３丁目１０３番１１６｢北山３－３－１８｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:1	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4m私道	水道、ガス、下水	北山 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

無秩序に開発された既存の住
宅地域。幅員が狭く傾斜地で
競争力が劣る。

街

路

基準方位北４ｍ私道

交通

施設

北山駅南方

350m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

幅員が狭く行止り道路も多く介在し街路条件が劣る。傾斜地で高齢者には敬遠される傾向。北山駅まで徒歩圏で
あるが、価格水準に天井感が出ている。格別の変動要因はなく、当分の間、現状維持で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙山線「北山」駅等に徒歩圏内の、丘陵地に広がる既存住宅地域。典型的需要者は、仙山線沿線の住宅
地に地域的選好性のある子育て世帯がメインとなるが、駅から徒歩圏内にあるため収益物件の運用にノウハウを持つ不
動産業者等の需要もある。幅員が狭く傾斜のある道路や行止り道路が多く、車のすれ違いに支障がある街路が多い。こ
うした街路条件及び自然的条件のため競争力は高くない。土地取引の中心価格帯は坪約２７～３０万円。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域内では、収益物件も混在するが自己使用目的の取引が主であり、収益性を指標に取引されるケースは少ない。環
境条件の観点から賃貸市場では競争力が劣るため賃料水準は低く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、経
済事情を反映した事例から試算しており規範性が高い。以上を踏まえ、収益価格は参考に留め、不動産市場を的確に映
じた比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の長期化で家計資産が増加。低金利
も影響し住宅取得マインドは強い。建築費高
騰で住宅メーカーの用地取得は慎重姿勢が強
まる。

駅までは徒歩圏内であるが、傾斜地であるた
め、高齢者からは敬遠される地域。競争力は
低下する傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０３０ -1010	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１１０２０ -4	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１１０３０ -1045	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.3m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,172)
d	２３１１０１０ -95	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南西3.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,160)
e	２３１１０２０ -63	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.2m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (60,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,486	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	78,170	100 [ 89.8]	87,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,000
b	(　 ) 119,996	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	123,172	100 [ 137.7]	89,450		89,500
c	(　 ) 99,347	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	103,461	100 [ 120.5]	85,860		85,900
d	(　 ) 69,231	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,754	100 [ 103.4]	68,427		68,400
e	(　 ) 66,672	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,411	100 [ 76.7]	86,585		86,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,800 円／㎡]

仙台青葉 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,308,745	724,328	2,584,417	2,079,000	505,417	（　0.9752） 492,883	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,201,886 円　　　　（　 53,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.12	ＬＳ2	168.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	208 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２８㎡、２階建各階３戸、駐車場無

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.12	100.0	84.12	1,698	142,836	1.0	142,836
							1.0	142,836
2～ 2	住宅	84.12	100.0	84.12	1,750	147,210	1.0	147,210
							1.0	147,210
～

～

～

計		168.24	100.0	168.24		290,046		290,046
								290,046

⑨年額支払賃料	290,046 円　×　12ヶ月　＝　 3,480,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,480,552 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,639 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,236,913 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	290,046 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 290,046 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 69,135 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,308,745 円　　　　（　 15,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-24	1,865 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,789 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０１２　　　　-23	1,230 ( 1,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	1,727
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	30,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,028 円	3,480,552　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,600 円	30,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 724,328 円　（　　　　　　 3,482 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 168.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,079,000 円（　　　　　 9,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,308,745 円
②総費用	724,328 円
③純収益　①－②	2,584,417 円
④建物等に帰属する純収益	2,079,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	505,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	492,883 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,201,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,900 円／㎡）