別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -21 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区郷六字葛岡下３３番２ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 葛岡 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台市営葛岡墓園に近い傾斜 地に位置する住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 葛岡駅南方 560m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした郊外部傾斜地の住宅地域であり未利用原野も見られるが、新規に開発される可能性は乏し く、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区西部の郊外部の低価格帯の住宅地域と判断される。需要者の中心は、仙台市内の居住者が大半を 占める。古くからの住宅地域であるが、近くには葛岡霊園など周辺施設の影響により住環境が劣ることに加え、近くの 愛子地区では住環境、利便性に優る新規供給が多いため市場競争力は劣る。土地については３００㎡で１，０００万円 程度、戸建住宅では２，５００万円程度の中古物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする郊外の住宅地であり、アパ－ト等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立してい ないため、収益還元法は適用しなかった。需要者は自用の戸建住宅を取得する目的で購入する場合がほとんどであり、 居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準が指標となり、価格が決定されることが一般的であ るので、比準価格を採用して、周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種住宅政策の効果等を背景として、住宅地 の需要は堅調な傾向が続いている。 墓園に近いことから市場競争力が劣る地域で あり、発展材料もないことから住宅地として 需要増は期待薄である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％