別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -17 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区荒巻神明町２４３番８１ ｢荒巻神明町７－１３｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧公営住宅地の払い下げによ る小規模画地が集積する住宅 地域で街区は整然 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 地下鉄北仙台駅北西方 930m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模画地が多い地域で、画地規模が総額を抑え、バス便が良好なほか地下鉄駅・ＪＲ駅、商業施設等に近接す る良好な利便性を背景として需要は安定的に推移。小規模建売住宅が増えてきており、地価は上昇基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄及びＪＲ仙山線の北仙台駅から徒歩圏の住宅地域が中心で、同駅からバス利用で北西方の既成住宅 地域も含まれる。需要者は戸建住宅用地を取得する個人が中心で、建売業者による土地仕入れや圏外からの転入も見ら れる。小規模住宅が密集する画地配置で、利便性等は良好。画地規模が小さいため総額が低く抑えられること等から需 要は底堅く堅調である。需要の中心は１２０㎡程度の更地で１２００万円程度、新築戸建は３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく建物設計の制約が強いため、効率的な賃貸経営が困難となること等から、収益還元法の適用は断念。 居住の快適性等を重視する住宅地域で、地域内での取引は、中古住宅又は戸建用地が自用目的で取引されることが多い 。取引事例は市場の実態を反映しており、求めた比準価格は実証的裏付けを有している。よって、本件では、需要者層 の行動に合致した比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,600 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [101.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 バス便が多いほか地下鉄・ＪＲ線利用による 良好な交通利便性と駅界隈に充実する商業施 設等への接近性が良好。安定的な需要により 地価は上昇基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％