鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０２０ -37	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２３１１０５０ -76	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１１０１０ -1104	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１低専高度地区1種宅造工事規制区域 (50,80)
d	２３１１０２０ -57	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	２３１１０２０ -1099	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、南4.1m、角地		１低専高度地区1種宅造工事規制区域 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,934	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	76,638	100 [ 94.1]	81,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	84,700
b	(　 ) 89,483	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,362	100 [ 109.2]	83,665		87,000
c	(　 ) 87,716	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	88,138	100 [ 105.1]	83,861		87,200
d	(　 ) 79,611	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	81,444	100 [ 98.0]	83,106		86,400
e	(　 ) 80,065	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	82,198	100 [ 95.0]	86,524		90,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

仙台青葉 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,698,854	570,600	2,128,254	1,711,080	417,174	（　0.9728） 405,827	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,223,341 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	209 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積約３８㎡、平面駐車場４台のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	1,600	105,600	1.0	105,600
							1.0	105,600
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	1,650	108,900	1.0	108,900
							1.0	108,900
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		214,500		214,500
								214,500

⑨年額支払賃料	214,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,574,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,574,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 168,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,645,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	214,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 214,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,698,854 円　　　　（　 12,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-13	1,588 ( 1,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,687 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０２２　　　　-14	1,803 ( 1,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,800 円	25,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	140,700 円	2,814,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	25,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,600 円　（　　　　　　 2,730 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,711,080 円（　　　　　 8,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,698,854 円
②総費用	570,600 円
③純収益　①－②	2,128,254 円
④建物等に帰属する純収益	1,711,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	417,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	405,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,223,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -13

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　甲斐　裕朗

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区桜ケ丘４丁目１３番１２２４｢桜ケ丘４－２３－５｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	地下鉄北仙台 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 130 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

昭和４０年代開発の複数住宅
団地が集積した郊外丘陵性大
規模住宅団地の一角。

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

地下鉄北仙台駅北西方

2.6km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域に変動要因は特に見当たらないが、近年は開発当初の２５０㎡～３００㎡程度の画地を細分化した建売住宅
が増加傾向で街区環境がやや変化。一次取得者に加え二次取得者による需要も底堅く、地価は上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青葉区北西部を南北にはしる県道大衡仙台線背後の丘陵性住宅団地一円で、泉区南部の一部住宅団地も含
む。需要者は戸建住宅の取得を目的とする個人が中心で、中古物件には個人のほか小規模画地割後の建売目的業者の参
加も見られる。地下鉄駅にやや遠いがバスの利便は良好で、周辺に生活利便施設が充実して住環境良好なため需要は堅
調である。需要の中心は２００㎡程度の更地で２０００万円前後、小規模画地の新築戸建は３５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成され
ておらず、収益物件としての投資採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。実際の取引形態は全般的に居住の快
適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、多数収集した信頼性のある取引事例から求めた実証的な
比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -50 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,100 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[109.0]

[104.0]
100

87,800

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停
滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取
引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に
回復が見られる。

区画整然として熟成度が高く、周辺に利便施
設が充実し、付近を縦断する県道が市中心部
に直結する接近性が好感され、需要が堅調で
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -74	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２３１１０１０ -1104	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	２３１１０２０ -1099	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、南4.1m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２３１１０５０ -76	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	２３１１０５０ -31	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,283	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 119.6]	88,514	100 [ 100.0]	88,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	92,100
b	(　 ) 87,716	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	86,393	100 [ 100.0]	86,393		89,800
c	(　 ) 80,065	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	82,198	100 [ 100.0]	82,198		85,500
d	(　 ) 89,483	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,362	100 [ 104.0]	87,848		91,400
e	(　 ) 101,112	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 124.8]	83,936	100 [ 100.0]	83,936		87,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

仙台青葉 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,791,697	553,925	2,237,772	1,827,100	410,672	（　0.9709） 398,721	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,061,841 円　　　　（　 43,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	209 ㎡	17.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１ＤＫタイプ、各戸３３㎡、各階２戸、計４戸の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	1,670	110,220	1.0	110,220
							1.0	110,220
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	1,702	112,332	1.0	112,332
							1.0	112,332
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		222,552		222,552
								222,552

⑨年額支払賃料	222,552 円　×　12ヶ月　＝　 2,670,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,670,624 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 174,637 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,735,987 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	222,552 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 222,552 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 53,618 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,791,697 円　　　　（　 13,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-14	1,803 ( 1,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,702 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-10	1,725 ( 1,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,725
c	２３１１０６２　　　　-18	1,793 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,758

仙台青葉 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,000 円	24,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,425 円	2,910,624　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 205,700 円	24,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,400 円	24,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,925 円　（　　　　　　 2,650 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,200,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,827,100 円（　　　　　 8,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,791,697 円
②総費用	553,925 円
③純収益　①－②	2,237,772 円
④建物等に帰属する純収益	1,827,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	398,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,061,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,400 円／㎡）