別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -12 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区水の森１丁目１番６４ ｢水の森１－９－６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南西4.7m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   170 ｍ、南   140 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件は劣るが、地下鉄駅 から徒歩圏内にある旧来から の丘陵地の住宅地域 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 地下鉄北仙台駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした低層住宅地域として熟成し、地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測。地 下鉄北仙台駅から徒歩圏内にあり、通勤利便性が良好であることから需要は堅調であり地価は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄南北線「北仙台」駅を最寄り駅とする丘陵地の住宅地域一円。需要者の中心は、青葉区の居住者 が大半を占める。画地配置は良好ではあるが、幅員の狭い街路が多く、住宅地としての居住環境はやや劣っているもの の、地下鉄駅から徒歩圏内にあること等が選好され、交通接近条件等利便性の良好な住宅地域として需要は堅調である 。需要の中心は、土地は２００㎡程度で１５５０万円程度、新築戸建は２５００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で地域内にはアパート等もみられるものの、不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市 場が成立しておらず、収益還元法を適用することができなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、実際の取 引形態は全般的に自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のあ る取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,400 円／㎡ [106.1] 100 100 [103.0] 100 [ 92.8] [102.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 地下鉄駅から徒歩圏内に存する利便性の良好 な戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成 済。需要は堅調に推移してきており、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％