別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -10 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区鷺ケ森１丁目５番２６ ｢鷺ケ森１－１４－２６｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄北仙台 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘頂部付近の街路が狭く地勢 が劣る住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 地下鉄北仙台駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に存する戸建住宅を中心とした住宅地域で熟成している。街路が狭く地勢が劣るが、地理的位置は市中心 部から比較的近く一定の需要があり、当分の間、戸建住宅地域として現状を維持しつつ地価は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青葉区中心部北方の丘陵地における住宅地域一円で、需要者の中心は仙台市内の居住者で主に自己居住用 不動産を取得しようとする一次取得者層と考えられる。街路条件が劣るうえ、起伏が目立ち地勢が劣り、段差のある街 区に対する需要者の選好性は総じて弱いが、市中心部との地理的位置関係等から一定の需要が認められる。需要の中心 となる価格帯は、擁壁の状態等で異なり幅があるが、土地は２００㎡程度で１，０００～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域。不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておらず、事業収支の観点等か ら共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で、実際の取引形態は全 般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、市場の実態を反映した信頼性のある取引 事例から求めた比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,400 円／㎡ [106.1] 100 100 [103.0] 100 [137.7] [102.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 起伏があり、街路条件が劣る住宅地域内にあ る。駅からは離れているが、市中心部からの 距離等の面で一定の需要が認められ、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％