鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1049	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北5m、角地		２住居駐車付置義務 (70,200)
b	２３１１０３０ -1072	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西4m、角地		２住居高度地区3種 (70,200)
c	２３１１０２０ -48	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	東7m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車場整備地区 (90,300)
d	２３１１０９０ -24	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e	２３１１０１０ -45	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	南西5.8m市道、北西4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,384	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	361,256	100 [ 112.4]	321,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 254,073	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	291,248	100 [ 101.7]	286,380		289,000
c	(　 ) 390,886	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	444,208	100 [ 140.1]	317,065		320,000
d	(　 ) 180,156	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	234,878	100 [ 88.4]	265,699		268,000
e	(　 ) 271,393	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	281,282	100 [ 98.0]	287,022		290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

仙台青葉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法適用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
923,147,481	664,294,439	12	608,000	1,837.11	308,000	2,129.52
⑧開発法による価格	258,853,042 円　　　　（　 273,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
948 ㎡	㎡		㎡		㎡	948.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
468.81 ㎡	2,129.52 ㎡	1,893.35 ㎡	236.17 ㎡	1,837.11 ㎡	ＲＣ・6F ( 25 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.5 ％）	（ 224.6 ％）	（ 199.7 ％）	（ 24.9 ％）	（ 86.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	19.5 ｍ 48.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

608,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

仙台市内新築マンション分譲価格及び周辺中古マンション価格と比較して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 608,000 円／㎡　　×　　 1,837.11 ㎡　　＝　　　　 1,116,962,880 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,116,962,880 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 308,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 317,240 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築工事費と比較して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 317,240 円／㎡　　×　　　 2,129.52 ㎡　　＝　　　　 675,568,925 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金は発生しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,116,962,880 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 111,696,288 円

支出合計　④+⑤+⑥

787,265,213 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	15 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	23 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	89,357,030 円	( 8 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 77,552,966 円
	販売総額(2期)	804,213,274 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 665,808,170 円
	販売総額(3期)	223,392,576 円	( 20 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 179,786,345 円
収入合計		－	－	－	－	923,147,481 円
支出	建築工事費(1期)	67,556,893 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 63,834,508 円
	建築工事費(2期)	67,556,893 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 59,754,072 円
	建築工事費(3期)	540,455,140 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 447,442,810 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	39,093,701 円	( 35 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 33,929,423 円
	販売管理費(2期)	39,093,701 円	( 35 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 32,365,675 円
	販売管理費(3期)	33,508,886 円	( 30 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 26,967,951 円
支出合計		－	－	－	－	664,294,439 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	923,147,481 円　　－　　　　　　 664,294,439 円　　＝　　　　　 258,853,042 円 273,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　小西　達也

TEL.

鑑定評価額

269,000,000 円

１㎡当たりの価格

284,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１｢土樋１－９－１４｣				②地積　(㎡)	948 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
	1:2.5	共同住宅ＲＣ7	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	北5.8m市道、西側道	水道、ガス、下水	愛宕橋 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 110 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地の南側で大学の敷
地と広瀬川に挟まれた旧来か
らの既成住宅地域

街

路

基準方位北、５．８
ｍ市道

交通

施設

愛宕橋駅北西方

370m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区3種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近接する品等の良好な住宅地域で、中高層共同住宅のほか、低層利用の画地も見受けられる。まとま
った規模の土地についてはマンション用地としての需要が強い。当分の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 271,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部に近接する住宅地域及び住商混在地域で、規模の大きい画地に係る需要者の中心は、分譲マ
ンションを建設して販売を行うマンション開発業者である。建築費の上昇等の懸念要因はありつつも、開発業者による
マンション素地の取得意欲は旺盛であり、特に市中心部への接近性が良好な土地については稀少性が高いことから、需
要が競合する傾向にある。位置、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市中心部に近いマンション素地である。比準価格は代替競争等の関係にあるマンション適地の取引価格を基礎としてお
り、投資採算性が重視される取引市場の実態を反映し、実証的で規範性が高い。開発法による価格は分譲事業の投資採
算性の観点から求めたものであるが、本件では、各種諸元の設定段階にやや流動的な側面がある。よって、比準価格を
重視し、開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 284,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[106.9]

[101.0]
100

285,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いてい
る。円高、物価高、海外の金利高等の懸念は
あるが、国内では概ね良好な資金調達環境が
続いている。

市中心部への接近性や住環境が良好な住宅地
域である。地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０９０ -72	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,270)
b	２３１１０１０ -45	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	南西5.8m市道、北西4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
c	２３１１０３０ -1072	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西4m、角地		２住居高度地区3種 (70,200)
d	２３１１０２０ -69	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (89,297)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 247,108	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	295,367	100 [ 107.2]	275,529	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 271,393	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	289,318	100 [ 100.9]	286,737		290,000
c	(　 ) 254,073	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	291,248	100 [ 101.7]	286,380		289,000
d	(　 ) 324,645	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	333,499	100 [ 111.1]	300,179		303,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

仙台青葉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲向けの中層共同住宅地と判定し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
919,561,663	662,971,534	12	605,000	1,837.11	305,000	2,129.52
⑧開発法による価格	256,590,129 円　　　　（　 271,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
948 ㎡	㎡		㎡		㎡	948.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
468.81 ㎡	2,129.52 ㎡	1,893.35 ㎡	236.17 ㎡	1,837.11 ㎡	ＲＣ・6F ( 25 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.5 ％）	（ 224.6 ％）	（ 199.7 ％）	（ 24.9 ％）	（ 86.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	19.0 ｍ 48.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

605,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内における最近のマンション分譲事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 605,000 円／㎡　　×　　 1,837.11 ㎡　　＝　　　　 1,111,451,550 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,111,451,550 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 305,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 314,150 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 314,150 円／㎡　　×　　　 2,129.52 ㎡　　＝　　　　 668,988,708 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,111,451,550 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 111,145,155 円

支出合計　④+⑤+⑥

780,133,863 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	88,916,124 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 76,450,083 円
	販売総額(2期)	800,245,116 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 662,522,932 円
	販売総額(3期)	222,290,310 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 180,588,648 円
収入合計		－	－	－	－	919,561,663 円
支出	建築工事費(1期)	66,898,871 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 62,028,633 円
	建築工事費(2期)	66,898,871 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 58,616,791 円
	建築工事費(3期)	535,190,966 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 443,084,601 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	111,145,155 円	( 100 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 99,241,509 円
	販売管理費(2期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	662,971,534 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	919,561,663 円　　－　　　　　　 662,971,534 円　　＝　　　　　 256,590,129 円 271,000 円／㎡