別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 一戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一戸 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二戸郡一戸町高善寺字野田１１０番４ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗と住 宅が混在する駅前の 商業地域 東9m県道 水道、下水 一戸 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧奥州街道沿いの古くからの 商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 一戸駅北方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町内の人口減少による商圏の縮小傾向や周辺市町への顧客の流出傾向が恒常化しており、当面繁華性の回復は見 込みにくいものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内及び隣接市町の商業地域及び混在住宅地域一円で、需要者は町内の個人事業者や小規模法人等が中心 である。近隣地域は鉄道駅に近い旧街道沿いの商業地域であるが、自動車による購買行動に対応する形で小売店舗等の 郊外移転が続き、商業従事者の後継者難も加わって商業繁華性は長らく低下しており、依然として空き店舗も多い。土 地取引は需給ともに低調で画地規模も様々であるため取引の中心的な総額価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗や店舗併用住宅が中心で、賃貸需要が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格につ いては同一需給圏内に存する複数の取引事例から得られた価格で取引動向を反映した価格である。従って、信頼性の高 い取引事例から求められた比準価格をもって、代表標準地からの検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [169.9] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一戸町は人口、世帯数ともに減少しており、 高齢化も進む中で全般的な宅地需要は減退し ている。 商圏人口の減少、周辺市への顧客流出、駐車 場確保の問題といった構造的な課題を抱えて おり、需要は引き続き低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％