別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岩泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩泉 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐々木　繁光   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下閉伊郡岩泉町岩泉字三本松５番２ ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南3.5m町道 水道、下水 岩泉小本 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  26.6 ｍ、規模　　       354 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 役場等の公共施設に近接した 住宅地域 街 路 基準方位北、３．５ ｍ町道 交通 施設 岩泉小本駅西方 17.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街地中心部の既存住宅地域で、地域要因に顕著な変動は見られないので、今後とも現状を維持する が、地価は人口減少、高齢化等を反映し下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩泉町中心市街地及びその縁辺部の住宅地域一円である。需要者の中心は町内居住者で圏外からの流入は ほとんどみられない。同一需給圏では継続的な地価下落が続いたが底入れの兆しが窺える。近隣地域は岩泉町市街地で 国道背後に位置する居住環境や利便性等が良好な既存住宅地域であるため代替競争不動産と較べて競争力はやや優る。 土地は２５０㎡程度で４５０万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域において、主として自用目的に係る信頼性の高い住宅地取引事例を収集できた。近隣地域にはア パート等の収益物件はほとんどみられないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性等を重視 した自用目的の住宅地取引が中心であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給圏 における住宅地の不動産市場の推移・動向も検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二戸 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.5] 100 [110.0] [103.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 疫病が蔓延するなか景気は一部に持直しの動 きがみられるが、新型コロナウイルス新規感 染者数が高水準で維持しているため負の影響 が懸念される。 地域要因に顕著な変動はない。主に人口減少 、高齢化等によって町勢が衰退し、土地の取 引は低調なため地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％