別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 平泉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平泉 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西磐井郡平泉町平泉字衣関８番４ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南9m町道 水道、下水 平泉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 中尊寺に近い住宅地域 街 路 基準方位　北、９ｍ 町道 交通 施設 平泉駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は空地も散見される既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められず、当面現状を維持し地価は下 落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内市街地の住宅地域一円で、周辺市町村からの流入は見られず、町内通勤者及び居住者が主たる需要者 層である。当町は世界遺産に代表されるように埋蔵文化財等の指定が多いため、宅地開発上の制約等から供給は少なく 、人口減少とも相まって近隣地域及び周辺地域における土地取引はほとんど成立しておらず、需要は低調である。土地 は３００㎡、５００万円前後が需給の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域はアパートも散見されるが自用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸需要は極めて弱く、結 果的に収益価格は試算できなかった。したがって、実証的で市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.8] [103.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平泉町は、観光客数は回復しつつあるが、少 子高齢化等を背景として、土地需要の減退が 継続している。 空き地も散見される戸建住宅地域で、地域要 因に特段の変動は認められず、地価は下落傾 向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％