別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 矢巾 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢巾 -4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紫波郡矢巾町大字北矢幅第１地割１１番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北4.2m町道 水道、下水 矢幅 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 町内中心部に比較的近い市街 化調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位北、４．２ ｍ町道 交通 施設 矢幅駅北西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 矢巾町北西郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。市街化区域に比較的近い熟成過程の住宅地域として安定 的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢巾町及び隣接する盛岡市南部における市街地に近い市街化調整区域内の住宅地域一円で、主たる需要者 は地縁性を有する親族間や隣人間取引が中心で、一部地区外からの転入、小規模宅地分譲等も散見されるが、総じて需 給とも少ないものの、周辺市街化区域の旺盛な土地需要の影響を受けて地価は上昇傾向で推移している。市場の動向は 、自用の取引が中心で取引事情や画地規模が様々であることから需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内の現況は、自用の戸建住宅で占められ賃貸需要に乏しいため、収益還元法は適用できなかったが、需要の中心は 住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取引であるので、取引の動向を反映した比準価格を重視し、代表標 準地との検討を踏まえ、近時の矢巾町における住宅地の不動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [163.9] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により、依然として厳しい状況にあるが、 緩やかに持ち直している。 市街化調整区域内宅地の需要は限定的である が、市街化区域内宅地の地価上昇圧力を受け 、地価は上昇傾向で推移している。 特別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％