別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 紫波 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紫波 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐々木　繁光   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紫波郡紫波町平沢字松田１０番３ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西5m町道 水道、下水 紫波中央 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  25.8 ｍ、規模　　       332 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 オガールプロジェクトにより 利便性が向上した既存の住宅 地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 町道 交通 施設 紫波中央駅南方 820m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自治体と民間が連携した開発計画の施行に伴い利便性がより高まりつつある住宅地域で、周辺の住宅地開発も活 発なことから今後とも地価は上昇を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は紫波町市街地の縁辺部及び矢巾町市街地の南部縁辺部の住宅地域である。主たる需要者は町内居住者で、 町外からの流入もみられる。同一需給圏では住宅地の需要は高く、利便性に優れた地域への需要は特に底堅い。近隣地 域及びその周辺は交通利便性に優れ、新規の住宅地開発が進むなど需給ともに活発である。隣接する矢巾町の住宅地市 場の影響から、割安な近隣地域の地価も上昇中。土地取引は３００㎡程度で８５０万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域において、主として自用目的に係る信頼性の高い住宅地取引事例を収集できた。近隣地域にはア パート等の収益物件はほとんどみられないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性等を重視 した自用目的の住宅地取引が中心であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給圏 における住宅地の不動産市場の推移・動向も検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花巻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 64.6] [101.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 疫病が蔓延するなか景気は一部に持直しの動 きがみられるが、新型コロナウイルス新規感 染者数が高水準で維持しているため負の影響 が懸念される。 交通利便性に優れた住宅地域で、周辺では住 宅地開発が進むなど需給は旺盛で、新規分譲 地の高い価格水準も背景にして地価は上昇を 続けている。 西側の接面道路で、画地も標準的であり、地 域内において競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％