別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岩手 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩手 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　新沼　輝雄   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩手郡岩手町大字沼宮内第１０地割４３番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、斎場等が 混在する住宅地域 北東7m県道 水道、下水 いわて沼宮内 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 岩手町の中心部に近い住宅地 域 街 路 基準方位　北、７ｍ 県道 交通 施設 いわて沼宮内駅北東方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部に近い住宅地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する 。地価は、需給動向を反映して下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩手町の市街地近郊の住宅地域一円である。典型的な需要者は、世帯分離または住替えに伴う地元住民等 が中心で、町外からの転入者は殆ど見られない。岩手町においては、新規の開発分譲等は乏しく、人口減少、所得・雇 用情勢の低迷等を背景に不動産需要は低調であり、地価は下落傾向で推移している。土地の取引件数が少なく、取引の 中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅を主とした住宅地域であり、収益物件に乏しく適切な賃貸事例の収集ができないため、収益還 元法は適用しなかった。したがって、取引事例に基づき地域の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である比準価 格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 91.7] [101.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、雇用所得環境に改善の動きがみ られるなど、緩やかに持ち直している。 中心部に近い住宅地域であるが、用途が雑然 と混在し住環境にやや劣るため、需要及び地 価の動向は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％