別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 雫石 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雫石 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩手郡雫石町八卦３９番３ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、飲食店等 が混在する既成住宅 地域 北8m町道 水道、下水 雫石 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 事業所、飲食店等も介在する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、　　８ ｍ町道 交通 施設 雫石駅北西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、飲食店舗等が混在する住宅地域であるが、地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用 状況を維持すると予測する。土地需要及び取引は少なく、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は雫石町内の住宅地域一円で、需要者の中心は町内居住者であるが、一部隣接する滝沢市からの転入も見ら れる。近年、町内では宅地の新規分譲は少ないが、需要は地元居住者の世帯分離や住み替えに伴うものが中心で、既成 の住宅団地内の空地処分等が徐々に進む程度であり、需要に比し供給が多い状態は継続している。一般住宅用地として は２００～４００万円程度、新築戸建住宅では２０００万円程度までの物件が取引需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は民間のアパート等はほぼ見られない住宅地域で、戸建住宅の賃貸慣行も原則的に存在しないため、収益還元 法は適用しなかった。自用の住宅取得目的の取引を中心に市場価格が形成される地域であり、比準価格は複数の取引事 例を適正に比較検討して求められた市場実証性に富む価格であることから、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を もって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [103.5] [100.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行が顕著であることを 背景に、土地取引は低迷しており、土地取引 件数は減少傾向で推移している。 戸建住宅と飲食店舗等が混在する住宅地域で あり、地域要因に変動はない。居住者の高齢 化が進み、地価は下落傾向で推移している。 規模がやや大きく、総額的見地からの競争力 はやや劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％