別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 雫石 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雫石 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.

鑑定評価額 3,220,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩手郡雫石町柿木１０８番１４ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 雫石 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや高台の丘陵地に位置する 住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 雫石駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した戸建住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状況を維持すると予測す る。土地需要及び取引は少なく、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は雫石町内の住宅地域一円で、需要者の中心は町内居住者であるが、一部隣接する滝沢市からの転入も見ら れる。近年、町内では宅地の新規分譲は少ないが、需要は地元居住者の世帯分離や住み替えに伴うものが中心で、既成 の住宅団地内の空地処分等が徐々に進む程度であり、需要に比し供給が多い状態は継続している。一般住宅用地として は２００～４００万円程度、新築戸建住宅では２０００万円程度までの物件が取引需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地で、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していな いため収益還元法の適用は断念した。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であることか ら、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものとして採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町では人口減少、高齢化の進行が顕著であ ることを背景に、土地取引は低迷しており、 宅地に対する需要は全体的に弱い。 熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に変 動はない。居住者の高齢化が進み、地価は下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％