別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 滝沢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滝沢 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滝沢市大釜風林４７１番２９ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北西6m市道 水道、下水 小岩井 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小岩井駅北側に開発された住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小岩井駅北西方 550m 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。中心市街地からやや 離れており、生活利便性に劣ることから土地需要は弱含みで、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滝沢市西部及び雫石町東部の住宅地域一円で、需要者は市内居住者及び周辺市町等への通勤者が中心であ る。小岩井駅まで徒歩圏内に存していることから一定の需要はあるものの、滝沢市と雫石町の市町境に存することから 各種生活利便施設等への接近性にやや劣り、土地需要は低調である。土地は２００㎡程度で３５０万円前後が需要の中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は郊外に開発された住宅団地に存する戸建住宅地であり、市場参加者である個人は、類似不動産の取引市場 の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、 対象標準地の市場価値を的確に表示しており規範性は高い。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判 断し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 90.5] [100.5] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滝沢市は盛岡市に隣接する地域を中心に宅地 開発が旺盛であり、郊外部を除いて市内の地 価は総じて強含みである。 雫石町との市町境に存する郊外の住宅地域で あり、最寄駅には比較的近いものの利便性に おいてやや劣ることから、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％