鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奥州 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州水沢（公） -507012	奥州市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、北西5.5m、角地		（都）商業 (100,400)
b	奥州水沢（公） -507018	奥州市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m国道、東5.5m、角地		（都）近商 (90,200)
c	奥州水沢公示 -505052	奥州市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	奥州水沢公示 -505112	奥州市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	奥州江刺（公） -511071	奥州市		貸家建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		（都）商業地区計画等 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,754	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	29,998	100 [ 98.2]	30,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,500
b	(　 ) 37,366	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	35,515	100 [ 95.8]	37,072		37,100
c	(　 ) 34,500	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	34,927	100 [ 94.7]	36,882		36,900
d	(　 ) 30,252	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,556	100 [ 96.6]	30,596		30,600
e	(　 ) 25,752	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,752	100 [ 79.6]	32,352		32,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 -10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,300 円／㎡]

奥州 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,201,327	604,970	2,596,357	2,409,480	186,877	（　0.9679） 180,878	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,412,792 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	9.2 m x 27.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗兼事務所	90.00	100.0	90.00	1,540	138,600	3.0	415,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		277,200		831,600
								0

⑨年額支払賃料	277,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,326,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,326,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 133,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,193,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	831,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,201,327 円　　　　（　 12,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州水沢公（賃）　　　　-505059	1,937 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,544 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州水沢公（賃）　　　　-505056	1,805 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,530
c	奥州水沢公（賃）　　　　-505058	818 ( 818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	1,461

奥州 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,300 円	29,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	166,320 円	3,326,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,200 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,650 円	29,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 604,970 円　（　　　　　　 2,449 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,409,480 円（　　　　　 9,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,201,327 円
②総費用	604,970 円
③純収益　①－②	2,596,357 円
④建物等に帰属する純収益	2,409,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	186,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	180,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,412,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奥州 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奥州 5-2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　勇光

TEL.

鑑定評価額

8,230,000 円

１㎡当たりの価格

33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４｢水沢太日通り１－４－９｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	事務所Ｗ2	中小規模の店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域	東15m国道	水道、下水	水沢 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

水沢駅に近い国道４号沿いの
路線商業地域

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

水沢駅南東方

600m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅に程近い路線商業地域で空き区画はなく、一定の繁華性は維持していくものと予測する。借地も多く土地取引
が少ないなか、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は奥州市及び近隣市町の路線商業地域一円で、主たる需要者は県内外の物販・飲食等の法人事業者で
ある。近年、水沢東バイパスの延伸で競合エリアが拡大するなか、近隣地域周辺は画地規模がやや小さく駐車場確保に
おいて不利なため、業種によっては出店しずらい地域性がある。極端な安値取引は見られないが、長期にわたり地価は
弱含んでいる。土地取引の中心的な価格帯については、規模が様々で把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が存する路線沿いは自用建物を主とする地域で、土地建物への投資額に見合う賃料水準が長らく形成されて
おらず、収益価格は低位に試算された。比準価格については、幹線・準幹線道路沿いの複数取引について適切に要因比
較を行い、結果として信頼性の高い価格が得られた。よって、収益価格は参考にとどめ、市場の実勢を反映した比準価
格を妥当なものとして採用し、代表標準地からの検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北上 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,800 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[139.4]

[100.0]
100

33,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奥州市全体では人口微減、世帯数微増。県内
経済は持ち直し基調で、当市も製造・物流の
新規投資は見られるが、商需要への波及はま
だ弱い。

画地の集約・拡大化には相応の時間を要すと
思われ、需要の回復は弱い。

標準に比し規模がやや小さく、競争力にやや
劣る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

奥州 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州水沢（公） -507023	奥州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	奥州水沢公示 -505002	奥州市		更地	（　）	台形	南西11m国道、西7.5m、北4m、三方路		（都）１住居 (70,194)
c	奥州水沢公示 -505086	奥州市		更地	（　）	不整形	西25m県道、北12.3m、東3.1m、三方路		（都）２住居 (70,200)
d	奥州水沢公示 -505096	奥州市		貸家建付地	（　）	不整形	西12m市道、南東6m、角地		（都）２中専 (70,200)
e	奥州水沢（公） -507018	奥州市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m国道、東5.5m、角地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,740	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 60.0]	100 [ 92.3]	26,456	100 [ 81.5]	32,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 16,727	100 [ 70.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	25,184	100 [ 77.4]	32,537		32,500
c	(　 ) 23,775	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.3]	24,673	100 [ 77.2]	31,960		32,000
d	(　 ) 21,174	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.7]	28,356	100 [ 82.3]	34,454		34,500
e	(　 ) 37,366	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	35,515	100 [ 97.7]	36,351		36,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -7.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
b	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -26.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,300 円／㎡]

奥州 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,193,013	604,538	2,588,475	2,409,480	178,995	（　0.9679） 173,249	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,268,849 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	9.2 m x 27.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗兼事務所	90.00	100.0	90.00	1,536	138,240	3.0	414,720
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		276,480		829,440
								0

⑨年額支払賃料	276,480 円　×　12ヶ月　＝　 3,317,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,317,760 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 132,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,185,050 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	829,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,193,013 円　　　　（　 12,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州水沢公（賃）　　　　-505056	1,805 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,556	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,536 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州水沢公（賃）　　　　-505060	1,212 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,515
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,300 円	29,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	165,888 円	3,317,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,200 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,650 円	29,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 604,538 円　（　　　　　　 2,448 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,409,480 円（　　　　　 9,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,193,013 円
②総費用	604,538 円
③純収益　①－②	2,588,475 円
④建物等に帰属する純収益	2,409,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	178,995 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,249 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,268,849 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）