別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奥州 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥州 -9 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奥州市胆沢南都田字鶴田３１６番２外 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北5.9m市道 水道 水沢 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には農地も多く見られる 。 街 路 基準方位　北、５． ９ｍ市道 交通 施設 水沢駅西方 3.3km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内には空地等の未利用地も見られるが、胆沢地区においては宅地需要が低く、地域要因に特段の変動は 見られないことから、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奥州市胆沢地区及び市内隣接地区の住宅地域一円である。需要者の中心は胆沢地区の居住者の外、市内中 心部への通勤者も含まれる。市の中心である水沢地区の市街地から連続する形で住宅が散在し、宅地の密度は高くなく 、周辺には農地等も多く見られる。大規模店舗や公共公益施設等の定住を促進する施設が少ないこともあって宅地需要 は総じて弱含みである。土地は３００㎡で３００万円前後が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地でアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が熟成していないことから 収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域で自己使用目的で取引されることが一般的と認められ るので、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお代表標準地との均衡は下記の通 り得られているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [150.6] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奥州市胆沢地区の人口は減少傾向だが、世帯 数は概ね横這いで推移しており、弱いながら も宅地需要は認められる。 地域要因に特別な変動は見られないが、農地 等も残る熟成度の低い住宅地のため需要は弱 く、地価は弱含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％