別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 二戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二戸 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　東野　成紀   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二戸市福岡字落久保１１番 ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗が建ち並ぶ 県道沿いの中心的商 業地域 西19m県道 水道、下水 二戸 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県北を代表する古くからの商 業地域 街 路 １９ｍ県道 交通 施設 二戸駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の中心商店街であるが、郊外路線商業地域への顧客流出により商業繁華性は劣化しており、今後とも衰退傾 向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二戸市の商業地域一円である。需要者は市内の商業者が中心で、大手資本の参入は少ない。郊外路線商業 地域に顧客流出する中、近隣地域の商業繁華性は劣化しつつあるものの、市内に根ざした老舗や金融機関等が集中し、 中心地としての地位を保持している。一方で、市内の宅地需要の低迷から、当該地域の地価も下落を続けている。取引 需要の中心となる価格帯は売買がほぼみられないほか、画地規模も様々であるため、把握が困難な状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域であり、本来は地域要因として収益性が重視されるべきである。しかしながら、郊外路線商業地域 に人気が集中しており、近隣地域の需要は弱く、賃料相場も地価に比し低めであることから、収益価格を試算すること は出来なかった。このような地域性を考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、収 益性の観点からの検討を加え、更に一般的要因の動向等を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人 消費が一旦落ち込んだものの、その後は持ち 直しており、不動産市況も活発化している。 堀野地区や荷渡地区で商業集積が進む中、近 隣地域での新規投資はほとんど認められない 。 近隣地域の標準的な画地であり、競争力は普 通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％