鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

陸前高田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	陸前高田公（住） -518055	陸前高田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、西6m、準角地		（都） (70,200)
b	陸前高田公（住） -518060	陸前高田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西11m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	陸前高田公（住） -518096	陸前高田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	陸前高田公（住） -518063	陸前高田市		建付地	（　）	長方形	東6m私道、中間画地		（都） (70,200)
e	陸前高田公（住） -518005	陸前高田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西2m未舗装道路、中間画地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,114	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	11,805	100 [ 87.2]	13,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.6] 　　　　 100	14,200
b	(　 ) 15,095	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	14,942	100 [ 111.2]	13,437		14,100
c	(　 ) 13,640	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.4]	15,605	100 [ 116.2]	13,429		14,000
d	(　 ) 15,713	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	16,826	100 [ 121.1]	13,894		14,500
e	(　 ) 11,158	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	11,047	100 [ 81.8]	13,505		14,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,100 円／㎡]

陸前高田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例が得られないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,415,455	1,446,264	6,969,191	6,695,100	274,091	（　0.9692） 265,649	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,421,408 円　　　　（　 8,180 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

陸前高田 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	300.00	Ｗ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	663 ㎡	20.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段部分を賃貸面積に含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	300.00	100.0	300.00	1,187	356,100	1.0	356,100
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	100.0	300.00	1,246	373,800	1.0	373,800
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		729,900		729,900
								0

⑨年額支払賃料	729,900 円　×　12ヶ月　＝　 8,758,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,758,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 350,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,408,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	729,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,007 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,415,455 円　　　　（　 12,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	陸前高田公（賃）　　　　-518055	1,240 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,188 円/㎡　月額支払賃料（　 1,187 円/㎡）　基準階 1 F B
b	陸前高田公（賃）　　　　-518062	1,226 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,226
c	陸前高田公（賃）　　　　-518059	1,178 ( 1,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,122

陸前高田 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	86,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	262,764 円	8,758,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 648,700 円	86,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	173,000 円	86,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,446,264 円　（　　　　　　 2,181 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,500,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,695,100 円（　　　　　 10,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,415,455 円
②総費用	1,446,264 円
③純収益　①－②	6,969,191 円
④建物等に帰属する純収益	6,695,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,091 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	265,649 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,421,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,180 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
陸前高田 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

陸前高田 -3

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　近藤　光保

TEL.

鑑定評価額

9,350,000 円

１㎡当たりの価格

14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	陸前高田市高田町字中田４３番７外				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多く見られる丘陵地の住宅地域	南東6m市道、北東側道	水道	ＢＲＴ高田病院 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅のほか空地等も見ら
れる丘陵地上の住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

ＢＲＴ高田病院駅南東
方
1.9km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

陸前高田市郊外の高台に存する住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予
測する。地価は地域要因等を反映して、下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.5
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,860 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は陸前高田市郊外の住宅地域と判定した。需要者は世帯分離及び住替え等に伴う地縁的選好性のある地元居
住者等が中心であり市外からの転入は少ない。中心市街地の区画整理事業の施行中は当該地域を含む地域では、割安感
から宅地需要の高まりが見られた時期もあったが、復興事業も最終盤に差し掛かり、市内の不動産需要は低調な動きと
なっている。土地の取引総額の水準については取引される画地規模が様々で中心となる価格帯の把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外の高台に存する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていな
いため収益価格は低位に試算された。また、需要者は、類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にあること
から比準価格の規範性は高いものと判断した。以上の検討から、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏ま
え、さらに市内の住宅地の需給動向を総合的に勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大船渡 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,300 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[103.0]

100
[167.9]

[104.6]
100

14,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかな持直し基調にあるが、ウ
イズコロナの下、先行きは不透明である。

市内における復興事業も最終盤に差し掛かり
、不動産市場は件数、取引価格ともに低調な
動きとなっていることから、地価は下落傾向
で推移している。

地域内の標準的画地であるが、角地であるこ
との効用を考慮すると、一定の市場競争力を
有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

陸前高田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	陸前高田公（住） -518055	陸前高田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、西6m、準角地		（都） (70,200)
b	陸前高田公（住） -518058	陸前高田市		建付地	（　）	不整形	南東3.5m市道、西2.5m、角地		都計外
c	陸前高田公（住） -518056	陸前高田市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、北西10m、二方路		（都） (80,200)
d	陸前高田公（住） -518063	陸前高田市		建付地	（　）	長方形	東6m私道、中間画地		（都） (70,200)
e	陸前高田公（住） -518005	陸前高田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西2m未舗装道路、中間画地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,114	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	11,805	100 [ 87.2]	13,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.6] 　　　　 100	14,200
b	(　 ) 10,360	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.3]	10,257	100 [ 73.2]	14,012		14,700
c	(　 ) 10,809	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.6]	10,282	100 [ 76.5]	13,441		14,100
d	(　 ) 15,713	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	16,826	100 [ 121.1]	13,894		14,500
e	(　 ) 11,158	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	11,047	100 [ 81.8]	13,505		14,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,100 円／㎡]

陸前高田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,439,667	1,447,520	6,992,147	6,695,100	297,047	（　0.9692） 287,898	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,875,469 円　　　　（　 8,860 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

陸前高田 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	300.00	Ｗ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	663 ㎡	18.5 m x 32.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプ。地域における標準的階層のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋形式の住戸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	300.00	100.0	300.00	1,220	366,000	1.0	366,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		732,000		732,000
								0

⑨年額支払賃料	732,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,784,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,784,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 351,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,432,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	732,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,439,667 円　　　　（　 12,730 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	陸前高田公（賃）　　　　-518075	1,143 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,221 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	陸前高田公（賃）　　　　-518056	1,103 ( 1,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,186
c	陸前高田公（賃）　　　　-518057	1,285 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,285

陸前高田 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	86,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	263,520 円	8,784,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 648,700 円	86,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	173,000 円	86,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,500 円	86,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,447,520 円　（　　　　　　 2,183 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,500,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,695,100 円（　　　　　 10,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,439,667 円
②総費用	1,447,520 円
③純収益　①－②	6,992,147 円
④建物等に帰属する純収益	6,695,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	297,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	287,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,875,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,860 円／㎡）