鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一関 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	一関公（商） -502002	一関市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	一関公（商） -502501	一関市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、北西5m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	一関公（商） -502502	一関市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m国道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	一関公（商） -502506	一関市		更地	（　）	長方形	北西8.3m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e	一関公（商） -519002	一関市		建付地	（　）	長方形	南西6.9m市道、北西6m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,355	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,131	100 [ 82.9]	44,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,800
b	(　 ) 33,419	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 102.0]	43,117	100 [ 92.1]	46,815		46,800
c	(　 ) 35,000	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	40,608	100 [ 87.4]	46,462		46,500
d	(　 ) 45,374	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,648	100 [ 98.5]	45,328		45,300
e	(　 ) 33,894	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	42,029	100 [ 90.1]	46,647		46,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,700 円／㎡]

一関 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,210,253	997,450	4,212,803	3,858,480	354,323	（　0.9679） 342,949	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,470,736 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一関 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	96.00	ＬＳ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	234 ㎡	7.4 m x 31.7 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸し。地域における標準的階層の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

階段、廊下、ＥＶ等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	85.1	122.54	2,212	271,058	3.0	813,174
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.1	122.54	1,548	189,692	3.0	569,076
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	85.1	245.08		460,750		1,382,250
								0

⑨年額支払賃料	460,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,529,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,529,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 331,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,197,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,382,250 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,210,253 円　　　　（　 22,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	一関公（賃）　　　　-502511	1,779 ( 1,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,218 円/㎡　月額支払賃料（　 2,212 円/㎡）　基準階 1 F B
b	一関公（賃）　　　　-502516	1,515 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,164
c	一関公（賃）　　　　-502517	1,509 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,028

一関 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,800 円	46,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	276,450 円	5,529,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 391,400 円	46,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,900 円	46,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 997,450 円　（　　　　　　 4,263 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,600,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,858,480 円（　　　　　 16,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,210,253 円
②総費用	997,450 円
③純収益　①－②	4,212,803 円
④建物等に帰属する純収益	3,858,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	354,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	342,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,470,736 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
一関 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一関 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　五島　洋

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一関市大町１５６番内｢大町１－１１｣				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗Ｓ3	中層の店舗ビル、小売店舗が多い駅前の商業地域	西16m県道	水道、ガス、下水	一ノ関 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一ノ関駅に近い一関市の中心
的な商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

一ノ関駅西方

230m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商圏人口が減少する中、幹線道路沿いの大型店舗等に顧客が流出し、当該地域の商況は停滞しており繁華性の回
復を回復しにくい状況である。地価は下落基調を継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一関市の中心商業地域で、市内外の法人及び個人の事業者が主たる需要者である。幹線道路沿いの路線商
業地域に大型商業施設などが立地しそこへ顧客が流出したほか人口減少が進む中、一関市の中心商業地の商況は停滞傾
向となっている。また、新規出店も見られず、空き店舗も目立ってきている。係る状況下、土地取引の中心的な価格帯
については、規模が様々で把握が困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺には収益物件が散見されるものの、賃貸需要は弱含みで賃料水準も弱含みであることを反映し収
益価格は低位に試算された。一方、比準価格は規範性のある複数の商業地域における取引事例から適切に補修正及び要
因比較を行い、信頼性の高い試算価格を得た。以上より、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から求めた価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奥州 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,200 円／㎡

[ 96.9]
100

100
[100.0]

100
[ 80.8]

[100.0]
100

45,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一関市全体の人口は減少傾向であるが、旧一
関市の減少幅は比較的緩やかである。新規商
業への投資の大半は郊外路線商業地域で行わ
れている。

郊外の大型商業施設へ顧客が流出しており、
周辺では空き店舗等もみられ、商況は停滞し
ている。

細長い画地のため市場競争力にやや劣る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

一関 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	一関公（商） -502504	一関市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
b	一関公（商） -519051	一関市		建付地	（　）	長方形	西17.3m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	一関公（商） -519052	一関市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	一関公（商） -519053	一関市		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	一関公（商） -519057	一関市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東6m、角地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,810	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	38,924	100 [ 84.5]	46,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,100
b	(　 ) 34,960	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.3]	43,316	100 [ 92.7]	46,727		46,700
c	(　 ) 45,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	45,446	100 [ 100.7]	45,130		45,100
d	(　 ) 39,423	100 [ 120.0]	[ 97.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	42,840	100 [ 95.0]	45,095		45,100
e	(　 ) 59,897	100 [ 130.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	44,920	100 [ 99.0]	45,374		45,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地買収	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	隣地買収	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	借家人買取	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	借家人買取	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,700 円／㎡]

一関 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,182,163	995,960	4,186,203	3,858,480	327,723	（　0.9679） 317,203	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,984,962 円　　　　（　 25,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一関 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	ＬＳ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	234 ㎡	7.4 m x 31.7 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸し。地域における標準的階層の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	85.0	122.40	2,202	269,525	3.0	808,575
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,542	188,741	3.0	566,223
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	85.0	244.80		458,266		1,374,798
								0

⑨年額支払賃料	458,266 円　×　12ヶ月　＝　 5,499,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,499,192 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 329,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,169,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,374,798 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,923 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,182,163 円　　　　（　 22,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	一関公（賃）　　　　-502512	1,409 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,208 円/㎡　月額支払賃料（　 2,202 円/㎡）　基準階 1 F B
b	一関公（賃）　　　　-502511	1,779 ( 1,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,471
c	一関公（賃）　　　　-502516	1,515 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,164

一関 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,800 円	46,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	274,960 円	5,499,192　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 391,400 円	46,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,900 円	46,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 995,960 円　（　　　　　　 4,256 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,600,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,858,480 円（　　　　　 16,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,182,163 円
②総費用	995,960 円
③純収益　①－②	4,186,203 円
④建物等に帰属する純収益	3,858,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	327,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	317,203 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,984,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,600 円／㎡）