鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一関 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	一関千厩（公示） -50301	一関市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、南東5m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	一関千厩（公示） -50358	一関市		建付地	（　）	ほぼ整形	東10m県道、南8m、角地		（都） (80,200)
c	一関千厩（公示） -50351	一関市		建付地	（　）	不整形	南西4m未舗装私道、中間画地		都計外
d	一関千厩（公示） -50353	一関市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,831	100 [ 130.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.6]	16,387	100 [ 86.3]	18,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.5] 　　　　 100	19,500
b	(　 ) 3,792	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 40.0]	100 [ 62.4]	14,676	100 [ 80.3]	18,276		18,700
c	(　 ) 14,189	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	14,684	100 [ 79.1]	18,564		19,000
d	(　 ) 18,271	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,102	100 [ 92.2]	18,549		19,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
a	買進み	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -37.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,100 円／㎡]

一関 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が成立していない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
一関 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一関 -5

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　大下　智

TEL.

鑑定評価額

7,510,000 円

１㎡当たりの価格

19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一関市千厩町千厩字北方８２番１				②地積　(㎡)	395 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南東6.5m市道	水道、下水	千厩 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層戸建住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

行政機関が隣接する住宅地域

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

千厩駅南西方

1.7km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は空地も散見される既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められず、当面現状を維持し地価は下
落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町内市街地及び周辺の住宅地域一円で、周辺旧市町村からの流入は見られず町内通勤者及び居住者が主た
る需要者層である。旧千厩町は市町村合併後東磐井地区の中心的な役割を失ったことや人口減等を背景として不動産取
引は冷え込んでおり、その中にあって近隣地域の地価は高位にあるため需給共にほとんど認められない。土地は単価で
２万円／㎡前後と判断されるが、画地規模が様々であることから、需給の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する地域は、自用・戸建住宅を中心とした地域であり、周辺にはアパート等収益物件はほとんど見受
けられないことから、収益価格は求めなかった。したがって、実証的で市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一関 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,900 円／㎡

[100.8]
100

100
[102.0]

100
[191.3]

[102.5]
100

19,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧千厩町は少子高齢化等を背景として、土地
需要の減退が継続している。

地域要因に特段の変動は認められず、地価は
下落傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

一関 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	一関千厩（公示） -50302	一関市		更地	（　）	不整形	北東7.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	一関千厩（公示） -50354	一関市		建付地	（　）	台形	南東6m未舗装私道、中間画地		（都）工業 (60,200)
c	一関千厩（公示） -50357	一関市		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、北東4m、二方路		（都）商業 (80,360)
d	一関千厩（公示） -50364	一関市		更地	（　）	長方形	南東10m市道、北東6m、角地		（都）工業 (70,200)
e	一関東山（公示） -514057	一関市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,289	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 50.9]	12,133	100 [ 68.4]	17,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.5] 　　　　 100	18,200
b	(　 ) 14,795	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.4]	14,309	100 [ 74.0]	19,336		19,800
c	(　 ) 7,648	100 [ 70.0]	[ 94.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 68.9]	21,362	100 [ 113.8]	18,772		19,200
d	(　 ) 18,405	100 [ 100.0]	[ 82.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.6]	14,587	100 [ 80.9]	18,031		18,500
e	(　 ) 13,889	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	13,270	100 [ 75.9]	17,484		17,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	資産処分	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	資産処分	％／月 -0.30	画地　　　　 -31.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,000 円／㎡]

一関 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地が所在する地域は、自用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸物件がほとんど見受けられず、賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ