鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一関 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	一関公（住） -502009	一関市		更地	（　）	ほぼ正方形	南2m未舗装私道、西2m、準角地
b	一関公（住） -502501	一関市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西12m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	一関公（住） -519013	一関市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	一関公（住） -502503	一関市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南6m、角地		（都）１中専 (70,200)
e	一関公（住） -502504	一関市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.5m市道、西4m、角地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,573	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	25,704	100 [ 72.6]	35,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	36,100
b	(　 ) 38,060	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,947	100 [ 105.9]	35,833		36,500
c	(　 ) 31,356	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	31,800	100 [ 89.1]	35,690		36,400
d	(　 ) 40,487	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	38,465	100 [ 108.1]	35,583		36,300
e	(　 ) 33,698	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	33,335	100 [ 92.8]	35,921		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,500 円／㎡]

一関 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,368,279	826,736	3,541,543	3,126,960	414,583	（　0.9692） 401,814	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,200,286 円　　　　（　 27,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一関 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	139.12	Ｗ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	301 ㎡	13.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４６㎡程度のファミリー向けを想定。低層利用が標準で使用容積率は低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋形式の住戸であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,352	189,280	2.0	378,560
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,352	189,280	2.0	378,560
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		378,560		757,120
								0

⑨年額支払賃料	378,560 円　×　12ヶ月　＝　 4,542,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,542,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,709 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,361,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	757,120 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,368,279 円　　　　（　 14,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	一関公（賃）　　　　-502510	1,610 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,354 円/㎡　月額支払賃料（　 1,352 円/㎡）　基準階 1 F B
b	一関公（賃）　　　　-502514	1,268 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,281
c	一関公（賃）　　　　-502502	1,725 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,438

一関 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,200 円	40,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	227,136 円	4,542,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,300 円	40,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,800 円	40,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 826,736 円　（　　　　　　 2,747 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,126,960 円（　　　　　 10,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,368,279 円
②総費用	826,736 円
③純収益　①－②	3,541,543 円
④建物等に帰属する純収益	3,126,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	414,583 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,814 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,200,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
一関 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一関 -4

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　五島　洋

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一関市上坊５１番｢上坊５－２４｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が立地する区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、下水	一ノ関 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理事業完了済の住宅地
域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

一ノ関駅北西方

2.8km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業により区画整然と整備された住宅地域で、市の中心市街地にも近く、今後も熟成度を高めてい
くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一関市中心部から隣接圏内の住宅地域一円で、市内の居住者及び通勤者が主たる需要者である。近隣地域
を含む一帯の街区及び区画は整然とし、成熟した住宅地域となっている。また、南方の県道沿いの路線商業地域には飲
食店舗や物販店舗などの生活利便施設が立地しており、住環境は良好である。土地取引の中心となる価格帯は、画地規
模３００㎡で総額１，１００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパートが散見されるが、居住の快適性を重視する閑静な住宅地域にあって土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例から得られた価
格で実証性は高い。したがって、収益性よりも居住の快適性や生活の利便性を重視した自己使用目的での取引が中心で
あることから、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一関市全体の人口は減少傾向であるが、旧一
関市の減少幅は比較的緩やかである。居住環
境良好な住宅地では需要が確保されている。

南東方の路線商業施設の充実があり、また居
住環境等が比較的良好な住宅地域でもあるた
め、戸建住宅用地としての需要が持ち直しつ
つある。

東向き道路で競争力を維持している。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

一関 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	一関公（住） -502502	一関市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西12m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	一関公（住） -519052	一関市		建付地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	一関公（住） -519053	一関市		更地	（　）	長方形	南12m市道、東6m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	一関公（住） -519054	一関市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	一関公（住） -519055	一関市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.4m市道、東6.4m、西5m、三方路		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,684	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,609	100 [ 108.1]	34,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,500
b	(　 ) 44,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	43,438	100 [ 121.2]	35,840		36,600
c	(　 ) 45,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	41,735	100 [ 117.8]	35,429		36,100
d	(　 ) 31,200	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	33,670	100 [ 92.6]	36,361		37,100
e	(　 ) 32,816	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	31,158	100 [ 92.9]	33,539		34,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,900 円／㎡]

一関 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,225,448	800,209	3,425,239	3,018,600	406,639	（　0.9692） 394,115	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,043,163 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一関 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	141.32	Ｗ2	270.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	301 ㎡	13.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４３㎡程度のファミリー向けを想定。低層利用が標準で使用容積率は低位。

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

階段及びホール部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	136.91	94.4	129.21	1,417	183,091	2.0	366,182
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	133.61	96.7	129.21	1,417	183,091	2.0	366,182
							0.0	0
～

～

～

計		270.52	95.5	258.42		366,182		732,364
								0

⑨年額支払賃料	366,182 円　×　12ヶ月　＝　 4,394,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,394,184 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,767 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,218,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	732,364 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,225,448 円　　　　（　 14,038 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	一関公（賃）　　　　-502502	1,725 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,419 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 1 F B
b	一関公（賃）　　　　-502504	1,687 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,623
c	一関公（賃）　　　　-502507	1,277 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,197

一関 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	39,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	219,709 円	4,394,184　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,600 円	39,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	78,000 円	39,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 800,209 円　（　　　　　　 2,659 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 270.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,018,600 円（　　　　　 10,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,225,448 円
②総費用	800,209 円
③純収益　①－②	3,425,239 円
④建物等に帰属する純収益	3,018,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	406,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	394,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,043,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）