別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 一関 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一関 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　五島　洋   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一関市末広２丁目１３番４０ ｢末広２－１－３０｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とす る既成住宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 一ノ関 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近接する住宅地域 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 一ノ関駅西方 1.5km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低層建物を中心とする住宅地域としてほぼ熟成した状態にあり、開発余地も少ないことから、現状と同様の住宅 地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一関市中心部から隣接圏内の住宅地域で、主たる需要者は市内の居住者及び通勤者である。近隣地域を含 む一帯の区画は整然としており、中心市街地の公共施設や生活利便施設への接近性にも比較的優れ、良好な住環境を有 する熟成した住宅地域となっている。土地取引の中心となる価格帯は、画地規模２００㎡で総額７００万円台後半とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートが散見されるが、容積率の関係で経済合理性を確保する形での収益用建物の想定が困難であり、結果 的に収益価格は試算できなかった。一方で比準価格は規範性の高い取引事例をもとに試算している。収益性よりも居住 の快適性や生活の利便性を重視した自己使用目的での取引が中心であることから、代表標準地から求めた価格との検討 も踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一関 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一関市全体の人口は減少傾向であるが、旧一 関市の減少幅は比較的緩やかである。居住環 境良好な住宅地では需要が確保されている。 生活利便性に優れた閑静な住宅地域で、住宅 地取引も比較的活発であり、需要は底堅いも のとなっている。 北向き道路であるが競争力を維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％