別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 遠野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   遠野 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠野市下組町３２番７ ｢下組町４－５｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.8m市道 水道、下水 遠野 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地も残る郊外の住宅 地域 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 遠野駅南西方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成の住宅地域として概ね熟成している。地域要因に特段の変動が認められないことから 、今後とも現況を維持する一方で、地価はやや下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は遠野市の中心部やその周辺に位置する住宅地域である。主たる需要者として地縁的選好性を有する市内居 住者からの世帯分離等が想定される。標準地が位置する下組町地区は比較的古くに宅地化された住宅地域で、幅員が狭 いなど街路条件が劣り、新たに開発造成された分譲地と比較して競争力が不足しており、需要は低調に推移している。 土地は２５０㎡前後の規模で３５０万円程度、新築戸建住宅は１，８００～２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする自用目的の取引がほとんどであり、市場参加者は居住環境、利便性等を考慮しながら、周辺にお ける土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域は賃貸需要がほとんど見られず、賃貸市 場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては、規範性を有する取引事例 より求められた比準価格を採用し、更に不動産市場の推移、動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 遠野市の人口減少率、高齢化率はともに県平 均を大幅に上回る。新型コロナの影響により 、観光客の入込は従前に比して減少している 。 比較的古くに宅地化された既成住宅地域であ る。需要を喚起する特段の変動要因は認めら れず、地価はやや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％