別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北上 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北上 9-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.

鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北上市流通センター６０９番外 ｢流通センター７－３６｣ ②地積 　(㎡) 13,486   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ4 配送センター、営業 所等が建ち並ぶ工業 団地 北22m市道、四方路 水道、下水 村崎野 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   260 ｍ、南    80 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 流通業務施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  85.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 東北自動車道北上江釣子ＩＣ に近い流通業務団地 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 村崎野駅南西方 3.2km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務団地として概ね熟成しており、利用状況は安定的で、地域要因に変動は認められないため、当分の間は 現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北上市を中心とする内陸型工業地域で、需要者の中心は県内外の事業者である。北上市は高速道路網の結 節点にあって県内随一の工業都市で、近年流通系の事業者を中心に市内の工業地域への進出が続いている。現状で用地 は逼迫しているが、既存工業団地の拡張や新工業団地の整備等、顕在化した実需に対応する市の動きもあって、取引は 増加傾向にある。地域柄取引される土地建物の規模は様々で、需要の中心となる市場価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己所有の建物で操業する配送センター等が中心となっていることから賃貸市場が未成熟で、収益価格を 求めることができなかった。取引においても自用目的が中心であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に分析の上求め られた実証的な価格であるので、代表標準地からの検討も踏まえ、取引の実態を反映する比準価格をもって、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　矢巾 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [159.9] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ等を背景に全国的に流通業務施設 地の需要は高まっている。また、北上市では 北上工業団地の拡張・整備が進んでいる。 高速道路ＩＣに近く、供給余地が限定されて いる一方で、事業用地に対する需要は高まっ ており、地価は上昇傾向が続いている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +70.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％