鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北上 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（商） -504001	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.7m県道、北7m、角地		（都）商業 (100,400)
b	北上公（商） -504004	北上市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北11.5m、角地		（都）近商 (100,200)
c	北上公（商） -504058	北上市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		（都）商業居住誘導区域 (90,300)
d	北上公（商） -504060	北上市		更地	（　）	不整形	南12m市道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,200)
e	北上公（商） -504002	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,819	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	38,909	100 [ 85.3]	45,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,600
b	(　 ) 30,499	100 [ 80.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	38,086	100 [ 82.5]	46,165		46,200
c	(　 ) 39,196	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,078	100 [ 85.9]	45,492		45,500
d	(　 ) 30,867	100 [ 80.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	45,256	100 [ 95.6]	47,339		47,300
e	(　 ) 43,855	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,811	100 [ 92.2]	47,517		47,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.5
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	売急ぎ	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	不動産業者の仕入れ	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.5
d	不動産業者の仕入れ	％／月 -0.02	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,400 円／㎡]

北上 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,609,436	867,482	4,741,954	4,224,660	517,294	（　0.9686） 501,051	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,824,529 円　　　　（　 39,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	109.25	ＬＳ3	321.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	248 ㎡	11.1 m x 22.3 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は平均専有面積約５０．２２㎡の２ＬＤＫの住宅を想定した。

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

標準的な設計を想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	109.25	92.6	101.18	1,927	195,000	2.0	390,000
							1.0	195,000
2～ 2	住宅	105.95	94.8	100.44	1,400	140,600	1.0	140,600
							1.0	140,600
3～ 3	住宅	105.95	94.8	100.44	1,400	140,600	1.0	140,600
							1.0	140,600
～

～

計		321.15	94.1	302.06		476,200		671,200
								476,200

⑨年額支払賃料	476,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,714,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 302.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,714,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,485,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	671,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 476,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 117,168 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,609,436 円　　　　（　 22,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（商）　　　　-504055	1,440 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 85.0]	1,748	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,927 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（商）　　　　-504054	1,714 ( 1,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 85.0]	2,081
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,700 円	51,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	171,432 円	5,714,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 389,200 円	51,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	77,850 円	51,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 867,482 円　（　　　　　　 3,498 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 321.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,224,660 円（　　　　　 17,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,609,436 円
②総費用	867,482 円
③純収益　①－②	4,741,954 円
④建物等に帰属する純収益	4,224,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	517,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	501,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,020 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,824,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北上 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 5-3

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

TEL.

鑑定評価額

11,600,000 円

１㎡当たりの価格

46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市大通り４丁目６５番｢大通り４－２－３｣				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ3	店舗、営業所、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南西18m県道	水道、下水	北上 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

低層店舗兼住宅や中小規模の
営業所等が建ち並ぶ県道沿い
の商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

北上駅北西方

1.1km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

比較的小規模な画地が多い既成の商業地域で、有効利用に制約があるため需要が低迷していたが、令和２年１１
月に周辺地域で北上済生会病院が移転開業し、今後近隣地域の繁華性に影響が出てくることも予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北上市内の商業地域一円で、需要者は地元の事業者が中心であるが、まとまった画地規模を有する土地に
は、圏外からの需要も見られる。小規模画地については駐車場の確保が困難であることから商業地としての競争力は弱
いが、近隣地域の背後において北上済生会病院が移転開業し、周辺地域の交通量の増加や関連需要も見られている。実
際の取引は、画地規模も様々で、需要の中心となる市場価格帯の把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗、事務所を中心とする地域で、一部では事業用不動産の賃貸市場が認められるものの、建築費が高止まり傾
向にある中、土地建物全体の投資額に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算されたものと思料
する。取引も自用目的が中心であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に分析の上試算された市場実証性に富む価格で
あるのでこれを重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、緩やかに持ち直している。設備
投資は、増加している。個人消費は、持ち直
しの動きが進捗している。

周辺地域における総合病院の移転開業に伴い
、交通量が増加し、取引件数は少ないものの
潜在的な需要が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（商） -504053	北上市		底地	（　）	長方形	北東25m県道、中間画地		（都）２住居都市居住区域 (60,200)
b	北上公（商） -504064	北上市		建付地	（　）	長方形	西18m市道、東11.5m、二方路		（都）商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	北上公（商） -504005	北上市		更地	（　）	ほぼ整形	北東18.3m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	北上公（商） -504062	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、南東8m、角地		（都）近商居住誘導区域 (100,200)
e	北上公（商） -504051	北上市		更地	（　）	長方形	南東15m県道、中間画地		（都）商業居住誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 41,620) 52,025	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	43,811	100 [ 94.0]	46,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,600
b	(　 ) 59,386	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	51,996	100 [ 111.3]	46,717		46,700
c	(　 ) 51,620	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	46,880	100 [ 97.0]	48,330		48,300
d	(　 ) 48,599	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,995	100 [ 97.0]	48,448		48,400
e	(　 ) 45,724	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	47,649	100 [ 108.0]	44,119		44,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	底地の併合	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	底地の併合	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,800 円／㎡]

北上 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,350,202	697,705	3,652,497	3,158,320	494,177	（　0.9686） 478,660	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,385,490 円　　　　（　 37,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	248 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロアー貸、２階は平均専有面積約３０㎡の単身者向け住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,744	209,280	3.0	627,840
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,395	167,400	3.0	502,200
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		376,680		1,130,040
								0

⑨年額支払賃料	376,680 円　×　12ヶ月　＝　 4,520,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,520,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,806 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,339,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,130,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,350,202 円　　　　（　 17,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（商）　　　　-504053	1,504 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,398 円/㎡　月額支払賃料（　 1,395 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北上公（商）　　　　-504056	1,292 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,200 円	38,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,605 円	4,520,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,600 円	38,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	77,600 円	38,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,705 円　（　　　　　　 2,813 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,800,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,158,320 円（　　　　　 12,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,350,202 円
②総費用	697,705 円
③純収益　①－②	3,652,497 円
④建物等に帰属する純収益	3,158,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	494,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	478,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,930 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,385,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,800 円／㎡）