鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北上 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（商） -504053	北上市		底地	（　）	長方形	北東25m県道、中間画地		（都）２住居都市居住区域 (60,200)
b	北上公（商） -504056	北上市		建付地	（　）	正方形	東20m県道、南6m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	北上公（商） -504054	北上市		更地	（　）	台形	西22m県道、北5m、北東4m、三方路		（都）２住居 (70,200)
d	北上公（商） -504057	北上市		更地	（　）	不整形	北東16m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e	花巻（公商） -516054	花巻市		更地	（　）	不整形	東18m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 41,620) 52,025	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	43,811	100 [ 99.0]	44,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,300
b	(　 ) 27,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	41,261	100 [ 91.0]	45,342		45,300
c	(　 ) 34,606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.3]	40,570	100 [ 91.0]	44,582		44,600
d	(　 ) 38,180	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,180	100 [ 90.9]	42,002		42,000
e	(　 ) 26,786	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	36,980	100 [ 81.8]	45,208		45,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	底地の併合	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	底地の併合	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,600 円／㎡]

北上 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,142,298	2,280,700	11,861,598	6,027,840	5,833,758	（　0.9679） 5,646,494	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	106,537,623 円　　　　（　 38,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	ＬＳ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	2,759 ㎡	52.5 m x 52.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の１棟貸しを想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,667	1,200,000	2.0	2,400,000
							1.0	1,200,000
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,200,000		2,400,000
								1,200,000

⑨年額支払賃料	1,200,000 円　×　12ヶ月　＝　 14,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,400,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 576,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,824,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,400,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,200,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 295,258 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,142,298 円　　　　（　 5,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（商）　　　　-504002	1,803 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 84.6]	100 [100.0]	2,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,728 円/㎡　月額支払賃料（　 2,667 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（商）　　　　-504003	2,680 ( 2,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [115.0]	2,845
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,400 円	72,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	432,000 円	14,400,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 902,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,000 円	72,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	109,200 円	72,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,800 円	72,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,280,700 円　（　　　　　　 827 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,800,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,027,840 円（　　　　　 2,185 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,142,298 円
②総費用	2,280,700 円
③純収益　①－②	11,861,598 円
④建物等に帰属する純収益	6,027,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,833,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,646,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,537,623 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北上 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 5-2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市柳原町２丁目６５番１｢柳原町２－１－４７｣				②地積　(㎡)	2,759 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	店舗Ｓ1	小売店舗、外食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北16m国道	水道、下水	北上 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 54.5 ｍ、奥行　約　　 50.5 ｍ、規模　　 2,800 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地に存する路線商業
地域

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

北上駅北西方

1.9km

法令

規制

（都）２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

量販店や外食店等が立地し、ほぼ熟成した商業地域で、新規出店の動きは落ち着いており、当面は現状を維持し
て推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県央から県南にかけての路線型商業地域一円で、需要者の中心は小売・飲食ほか各種サービス業を営む県
内外の商業事業者である。近隣地域及びその周辺は国道沿いに全国展開の量販店、外食店舗等が建ち並び、供給余地や
新規投資も限定的で、また借地も多いため、土地取引自体が少ない。土地は取引される画地規模が様々であり、需要の
中心となる市場価格帯の把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心市街地の国道沿いに立地し、規模を含め賃貸借契約の内容が多様かつ個別性も強く、収益資料の精度には限界があ
り、また、建築費も高止まり傾向にある中、収益価格は低位に試算されたものと思料する。取引も自己使用目的が中心
であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　花巻 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,900 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 84.9]

[100.0]
100

44,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、緩やかに持ち直している。設備
投資は、増加している。個人消費は、持ち直
しの動きが進捗している。

路線商業地域として熟成しており、既存店舗
の閉鎖や新規出店の動き等、商況にも変化は
なく、需給は概ね安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -12.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（商） -504051	北上市		更地	（　）	長方形	南東15m県道、中間画地		（都）商業居住誘導区域 (90,400)
b	北上公（商） -504064	北上市		建付地	（　）	長方形	西18m市道、東11.5m、二方路		（都）商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	北上公（商） -504002	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	北上公（商） -504052	北上市		建付地	（　）	長方形	南西17m県道、中間画地		（都）近商居住誘導区域 (90,200)
e	北上公（商） -504004	北上市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北11.5m、角地		（都）近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,724	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	47,649	100 [ 111.2]	42,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,900
b	(　 ) 59,386	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	51,996	100 [ 114.5]	45,411		45,400
c	(　 ) 43,855	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,811	100 [ 96.9]	45,213		45,200
d	(　 ) 54,654	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,107	100 [ 115.5]	46,846		46,800
e	(　 ) 30,499	100 [ 80.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	38,086	100 [ 90.0]	42,318		42,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	売急ぎ	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

北上 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,565,794	2,256,622	11,309,172	5,512,500	5,796,672	（　0.9719） 5,633,786	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	106,297,849 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	ＬＳ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	2,759 ㎡	54.5 m x 50.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,606	1,172,700	5.0	5,863,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		1,172,700		5,863,500
								0

⑨年額支払賃料	1,172,700 円　×　12ヶ月　＝　 14,072,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,072,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 562,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,509,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,863,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,565,794 円　　　　（　 4,917 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（商）　　　　-504002	1,803 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,617 円/㎡　月額支払賃料（　 2,606 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（商）　　　　-504003	2,680 ( 2,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	3,008
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,000 円	73,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	422,172 円	14,072,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 842,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 514,500 円	73,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	110,250 円	73,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,256,622 円　（　　　　　　 818 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,512,500 円（　　　　　 1,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,565,794 円
②総費用	2,256,622 円
③純収益　①－②	11,309,172 円
④建物等に帰属する純収益	5,512,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,796,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,633,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,297,849 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）