別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
北上 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北上 -5 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.
鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北上市上野町４丁目１３６番１外
｢上野町４－１６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか空地
も多い郊外の住宅地
域		 北6m市道 水道、下水 村崎野

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  18.6 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北上市中心部の北東方面の郊
外部に位置し、利便性が劣る
住宅地域		 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 村崎野駅南東方

2.3km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設や市役所に遠く利便性が劣り、周辺では住宅地開発が散見されるが、近隣地域は地域変動要因が見られ
ない。立地適正化計画の居住誘導区域外であるが、今後も住宅地域として推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北上市中心部の北東方面の近郊部から郊外部に位置する住宅地域で、上野町、常盤台、黒沢尻、中野町地
区との代替性が強い。需要者の中心は市内居住者又は市外からの通勤者である。同一需給圏は利便性が劣り、新規分譲
地の供給も少なく、既存住宅地への住宅需要が高水準にあり、地価は上昇傾向にある。土地取引は２００㎡～３００㎡
で、総額５９０万円～８９０万円程度が中心である。中古住宅の取引価格は、建物の規模・築年数により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が中心だが周辺にはアパートの収益物件も混在している。利便性が劣る住宅地域で、アパートは地主の資産運
用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自用の取引
が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検証を踏まえ、北上市内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,400 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[101.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 29,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北上市の人口は微減、世帯数は増加。北上工
業団地の拡張・整備に伴って住宅需要は高水
準にあり、近郊部では新たな住宅地開発計画
が進んでいる。

特段の地域変動要因は見られないものの、周
辺では新規分譲地の供給が少なく、近隣地域
の住宅需要が増加し、地価は上昇傾向にある
。

北道路の標準的な画地であり、他の不動産と
の優劣はなく、競争力も普通程度で変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北上 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北上公（住
）
-504079		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
b 北上公（住
）
-504077		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
c 北上公（住
）
-509004		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.3m市道、
東9m、角地
（都） １中専

(70,200)
d 北上公（住
）
-504074		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
西4m、角地
（都） １住居

(60,200)
e 北上公（住
）
-504067		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
南6m、角地
（都） １中専
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
32,406 		 100
[ 105.0]
30,863 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,900 
b (　           ) 
29,014  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
30,960 		 100
[ 102.9]
30,087 
30,100 
c (　           ) 
31,399  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
29,890 		 100
[ 109.2]
27,372 
27,400 
d (　           ) 
30,251  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
29,931 		 100
[ 106.9]
27,999 
28,000 
e (　           ) 
35,874  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
34,251 		 100
[ 116.9]
29,299 
29,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,500 円／㎡]  



北上 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,705,910 
424,225 
2,281,685 
1,996,170 
285,515 		 （　0.9692）
276,721 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,647,367 円　　　　（　     24,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北上 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 89.33 ＬＳ2 175.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 50 ％   80 ％   80 ％   230 ㎡     12.4 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４０．８２㎡の２ＬＤＫタイプの住宅を想定した ⑦有効率　  93.1 ％
の理由		 標準的な設計を想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.33 
91.4 
81.63 
1,335 
109,000 		 1.0  109,000 
1.0  109,000 

 2～ 2		 住宅
86.03 
94.9 
81.63 
1,401 
114,400 		 1.0  114,400 
1.0  114,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
175.36 
93.1 
163.26 

223,400 		 223,400 
223,400 
⑨年額支払賃料        223,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,680,800 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     163.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　          78,365 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 ２０００円／戸
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,759,165 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       110,367 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,648,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           223,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          223,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          54,967 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,705,910 円　　　　（　        11,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北上公（住）
　　　　-504008		 1,278  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,365 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,335 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北上公（住）
　　　　-504007		 1,454  
(   1,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,385 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北上 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,900 円  　　　　     25,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 82,775 円  　　　        2,759,165　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,700 円  　　　　     25,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        37,950 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,300 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         424,225 円　（　　　　　　         1,844 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     175.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,996,170 円  
（　　　　　         8,679 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,705,910 円      
②総費用 424,225 円      
③純収益　①－② 2,281,685 円      
④建物等に帰属する純収益 1,996,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 285,515 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 276,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,647,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,600 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
北上 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北上 -5 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北上市上野町４丁目１３６番１外
｢上野町４－１６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか空地
も多い郊外の住宅地
域		 北6m市道 水道、下水 村崎野

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 未利用地も多く見られる区画
整理済みの住宅地域　		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 村崎野駅南東方

2.3km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業により整備された住宅地域で、未利用地も多いが、最近ではアパート用地の取引が活発であり
、今後は戸建住宅とアパートが混在する住宅地域として、徐々に熟成度を高めながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね中心市街地外延部の住宅地域で、需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。近隣地域周辺は街区
整然とした居住環境良好な住宅地域であるが、小学校区の東端にあって各種接近条件に劣るため、やや人気が低かった
。但し、直近ではキオクシアの工場新設の影響で、通勤に便利な当地域における宅地需要が増加している。取引は更地
、中古物件ともに増加しており、土地は２５０㎡程度で７２０万円前後の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件も多く見られるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が
形成される地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,400 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[101.0]		 100
[108.1]		 [100.0]
100		 29,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北上市の企業誘致が雇用を創出し、地域経済
への好循環を生み出している。こうした背景
のもと、北上市内の住宅地市場は堅調に推移
している。

小学校の通学に不便なため、人気はやや低か
ったが、郊外部の分譲地の価格との比較にお
ける値頃感等を背景に最近は取引が増えてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北上 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北上公（住
）
-504076		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
南6m、角地
（都） １低専

(50,80)
b 北上公（住
）
-504078		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地
（都） １低専

(60,80)
c 北上公（住
）
-509033		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
d 北上公（住
）
-504073		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
北東3m、角地
（都） １低専

(50,80)
e 北上公（住
）
-504064		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,461  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 106.1]
30,869 		 100
[ 107.1]
28,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,800 
b (　           ) 
32,193  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
32,800 		 100
[ 106.7]
30,740 
30,700 
c (　           ) 
29,101  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,508 		 100
[  95.0]
30,008 
30,000 
d (　           ) 
29,434  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
28,865 		 100
[ 108.0]
26,727 
26,700 
e (　           ) 
22,471  		 100
[  75.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
30,079 		 100
[ 103.9]
28,950 
29,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 業者仕入

 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



北上 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,754,177 
460,925 
2,293,252 
2,012,400 
280,852 		 （　0.9692）
272,202 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,555,143 円　　　　（　     24,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北上 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 50 ％   80 ％   80 ％   230 ㎡     11.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４５㎡のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 共同住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,326 
238,680 		 2.0  477,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

238,680 		 477,360 
0 
⑨年額支払賃料        238,680 円　×　12ヶ月　＝　       2,864,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,864,160 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       114,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,749,594 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           477,360 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,754,177 円　　　　（　        11,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北上公（住）
　　　　-504052		 1,337  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,378 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,328 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,326 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北上公（住）
　　　　-504008		 1,278  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,278 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北上 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 85,925 円  　　　        2,864,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         460,925 円　（　　　　　　         2,004 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,012,400 円  
（　　　　　         8,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,754,177 円      
②総費用 460,925 円      
③純収益　①－② 2,293,252 円      
④建物等に帰属する純収益 2,012,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 280,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 272,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,183 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,555,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,200 円／㎡）