鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北上 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（住） -504073	北上市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、北東3m、角地		（都）１低専 (50,80)
b	北上公（住） -504023	北上市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	北上公（住） -504075	北上市		貸家建付地	（　）	台形	北西9m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	北上公（住） -504066	北上市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１中専都市居住区域 (60,200)
e	北上公（住） -504076	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南6m、角地		（都）１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,434	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.5]	28,865	100 [ 88.5]	32,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,900
b	(　 ) 30,949	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,615	100 [ 91.1]	33,606		33,900
c	(　 ) 26,007	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.5]	33,228	100 [ 95.0]	34,977		35,300
d	(　 ) 35,057	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,955	100 [ 104.3]	33,514		33,800
e	(　 ) 23,461	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 106.1]	30,869	100 [ 94.8]	32,562		32,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,900 円／㎡]

北上 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,380,326	525,305	2,855,021	2,445,900	409,121	（　0.9692） 396,520	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,092,245 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	109.25	ＬＳ2	215.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	299 ㎡	14.1 m x 21.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５０．２２㎡の２ＬＤＫタイプの住宅を想定した

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的な設計を想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	109.25	91.9	100.44	1,356	136,200	1.0	136,200
							1.0	136,200
2～ 2	住宅	105.95	94.8	100.44	1,424	143,000	1.0	143,000
							1.0	143,000
～

～

～

計		215.20	93.3	200.88		279,200		279,200
								279,200

⑨年額支払賃料	279,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,350,400 円
⑩a共益費（管理費）	40 円／㎡　×　 200.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 96,422 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	２０００円／戸
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,446,822 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,308,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	279,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 279,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,380,326 円　　　　（　 11,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（住）　　　　-504006	1,178 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,386 円/㎡　月額支払賃料（　 1,356 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（住）　　　　-504052	1,337 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	1,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	31,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	103,405 円	3,446,822　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,500 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	46,500 円	31,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 525,305 円　（　　　　　　 1,757 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 215.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,445,900 円（　　　　　 8,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,380,326 円
②総費用	525,305 円
③純収益　①－②	2,855,021 円
④建物等に帰属する純収益	2,445,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	409,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	396,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,092,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北上 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 -4

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市黒沢尻１丁目１０番５外｢黒沢尻１－１０－１３｣				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東12m市道	水道、下水	北上 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された住宅地域　

街

路

基準方位北、１２ｍ
市道

交通

施設

北上駅北東方

1.5km

法令

規制

（都）１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

背後には空地や農地も散見されるが、概ね熟成した住宅地域であり、北上市立地適正化計画において都市居住区
域に指定されており、今後、さらに熟成度を高めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心市街地近郊に位置する住宅地域で、特に黒沢尻東小学校区に属する地域との代替性が強い。需要者
は市内居住者及び通勤者が中心である。近隣地域及びその周辺は街区整然とし、人気の高い小学校区にあって、利便性
も良いことから根強い人気があり、背後地域における宅地分譲等により供給は多いものの、旺盛な需要に支えられ、地
価の上昇傾向は継続している。土地は２００～３００㎡で６５０～１０００万円程度の物件が取引需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近にはアパート等も多く見られるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形
成されていないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形
成される地域であることから、本件では実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北上 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,400 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.0]

100
[ 93.7]

[101.0]
100

33,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北上市の企業誘致が雇用を創出し、地域経済
への好循環を生み出している。こうした背景
のもと、北上市内の住宅地市場は堅調に推移
している。

区画整然とした利便性の良い住宅地域で、郊
外部の分譲地の価格との比較における値頃感
も相まって根強い需要を維持している。

規模がやや大きく、小規模画地と比較し流動
性の低下が認められるが、街路条件が良いた
め、競争力は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（住） -509004	北上市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.3m市道、東9m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	北上公（住） -509027	北上市		更地	（　）	ほぼ整形	南8.5m市道、北東4m、東8m、三方路		（都） (70,200)
c	北上公（住） -504070	北上市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	北上公（住） -504019	北上市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	北上公（住） -509015	北上市		更地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,399	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	29,890	100 [ 90.1]	33,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	33,500
b	(　 ) 29,029	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	27,634	100 [ 81.4]	33,948		34,300
c	(　 ) 29,972	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,422	100 [ 88.2]	34,492		34,800
d	(　 ) 13,357	100 [ 70.0]	[ 100.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 97.9]	27,955	100 [ 81.0]	34,512		34,900
e	(　 ) 22,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	21,839	100 [ 71.8]	30,416		30,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	不動産業者の仕入れ	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	不動産業者の仕入れ	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

北上 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,147,894	517,808	2,630,086	2,229,120	400,966	（　0.9692） 388,616	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,930,939 円　　　　（　 26,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	299 ㎡	13.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５０㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,364	272,800	2.0	545,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		272,800		545,600
								0

⑨年額支払賃料	272,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,273,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,273,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 130,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,142,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	545,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,147,894 円　　　　（　 10,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（住）　　　　-504007	1,454 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,366 円/㎡　月額支払賃料（　 1,364 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（住）　　　　-504008	1,278 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,278
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,200 円	28,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	98,208 円	3,273,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,600 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	57,600 円	28,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 517,808 円　（　　　　　　 1,732 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,229,120 円（　　　　　 7,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,147,894 円
②総費用	517,808 円
③純収益　①－②	2,630,086 円
④建物等に帰属する純収益	2,229,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	400,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	388,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,930,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500 円／㎡）