鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北上 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（住） -504054	北上市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
b	北上公（住） -504051	北上市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１住居都市居住区域 (70,200)
c	北上公（住） -504052	北上市		建付地	（　）	長方形	東12m市道、南6m、角地		（都）１住居居住誘導区域 (80,200)
d	北上公（住） -504008	北上市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e	北上公（住） -504009	北上市		更地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		（都）２住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,135	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 101.0]	37,498	100 [ 103.6]	36,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,200
b	(　 ) 37,713	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	39,620	100 [ 104.0]	38,096		38,100
c	(　 ) 40,287	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	40,052	100 [ 106.9]	37,467		37,500
d	(　 ) 24,976	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 102.5]	33,139	100 [ 90.0]	36,821		36,800
e	(　 ) 40,714	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.4]	41,968	100 [ 110.8]	37,877		37,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,200 円／㎡]

北上 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,029,987	465,406	2,564,581	2,169,750	394,831	（　0.9692） 382,670	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,809,592 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	101.57	ＬＳ2	191.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	9.8 m x 24.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約２９．８２㎡の１ＤＫタイプの住宅を想定した

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

標準的な設計を想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.18	92.1	89.46	1,402	125,400	2.0	250,800
							1.0	125,400
2～ 2	住宅	93.86	95.3	89.46	1,472	131,700	2.0	263,400
							1.0	131,700
～

～

～

計		191.04	93.7	178.92		257,100		514,200
								257,100

⑨年額支払賃料	257,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,085,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,085,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,961,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	514,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,100 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 63,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,029,987 円　　　　（　 12,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（住）　　　　-504051	1,195 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,328	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,434 円/㎡　月額支払賃料（　 1,402 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（住）　　　　-504001	1,551 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	1,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	92,556 円	3,085,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,200 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	41,250 円	27,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,406 円　（　　　　　　 1,955 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 191.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,169,750 円（　　　　　 9,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,029,987 円
②総費用	465,406 円
③純収益　①－②	2,564,581 円
④建物等に帰属する純収益	2,169,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	394,831 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	382,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,809,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北上 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 -1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

TEL.

鑑定評価額

8,540,000 円

１㎡当たりの価格

35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市鍛冶町１丁目１５番５｢鍛冶町１－８－１５｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	北5.5m市道	水道、下水	北上 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心市街地の既成住宅地域

街

路

基準方位北、５．５
ｍ市道

交通

施設

北上駅北西方

1.8km

法令

規制

（都）１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心部の概ね熟成した住宅地域であるが、北上市立地適正化計画において都市機能誘導区域に指定されており、
将来的には都心回帰の動きとともにさらに熟成度を高めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北上市中心市街地に存する住宅地域で、需要者は市内居住者及び通勤者が中心である。近隣地域は市中心
部に近い既成の住宅地域で、地価が一般的な需要者の買い希望価格より高位にあることから需要も弱かったが、長年続
いた地価下落により値頃感が生じ、需要自体も回復傾向にある。取引においては中古住宅付よりも更地が比較的好まれ
、土地２５０㎡で９００万円程度までの物件が取引需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内にはアパートも混在するが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形
成されていないため収益価格は低位に試算されたものと思料される。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格
が形成される地域であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北上 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,400 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.0]

100
[ 88.1]

[100.0]
100

35,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北上市の企業誘致が雇用を創出し、地域経済
への好循環を生み出している。こうした背景
のもと、北上市内の住宅地市場は堅調に推移
している。

長期間継続した地価下落による値頃感や郊外
部の分譲地の販売価格が高水準であることの
反射的効果で需要が高まりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（住） -504025	北上市		更地	（　）	不整形	南西4m道路、中間画地		（都）１住居 (70,160)
b	北上公（住） -509030	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南2.7m、二方路		（都）１中専 (60,200)
c	北上公（住） -504053	北上市		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (70,180)
d	北上公（住） -504021	北上市		更地	（　）	袋地等	東8.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	北上公（住） -504007	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東4m、角地		（都）近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,980	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	35,028	100 [ 100.8]	34,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,800
b	(　 ) 28,380	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	34,614	100 [ 98.0]	35,320		35,300
c	(　 ) 24,242	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	37,006	100 [ 100.0]	37,006		37,000
d	(　 ) 30,172	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 78.2]	38,737	100 [ 97.8]	39,608		39,600
e	(　 ) 24,428	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 105.6]	31,460	100 [ 96.0]	32,771		32,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -21.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,900 円／㎡]

北上 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,863,816	465,380	2,398,436	2,012,400	386,036	（　0.9692） 374,146	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,635,633 円　　　　（　 32,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	10.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４５㎡のファミリータイプで、地域における標準的階層の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,350	243,000	2.0	486,000
							1.0	243,000
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		243,000		486,000
								243,000

⑨年額支払賃料	243,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,916,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,916,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,799,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,666 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 59,790 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,863,816 円　　　　（　 12,033 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（住）　　　　-504001	1,551 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,567	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,381 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（住）　　　　-504051	1,195 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,195
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	26,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,480 円	2,916,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	52,000 円	26,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,380 円　（　　　　　　 1,955 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,012,400 円（　　　　　 8,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,863,816 円
②総費用	465,380 円
③純収益　①－②	2,398,436 円
④建物等に帰属する純収益	2,012,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	386,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,572 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,635,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,100 円／㎡）