別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 花巻 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花巻 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 花巻市東和町土沢８区１９０番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北5m市道 水道、下水 土沢 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.9 ｍ、奥行　約　　  19.9 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 花巻市東和町の中心部に近接 し、利便性が優る住宅地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 土沢駅東方 380m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅、商業施設、市役所に近く利便性が優る住宅地域として熟成しており、特段の地域変動要因は見られな い。花巻市立地適正化計画では居住誘導区域外であるが、今後とも住宅地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は花巻市東和町の中心部から近郊部に位置する住宅地域で、土沢、安俵地区等との代替性が強い。需要者の 中心は世帯分離の東和町内居住者で、他市町村からの転入は殆どない。同一需給圏は利便性が優るものの、住宅需要は 低調であり、過疎化による人口減少や世帯数の減少を背景とした地価下落が継続している。土地取引は１５０㎡～３０ ０㎡で、総額２３０万円～４６０万円程度が中心である。中古住宅の取引は、建物の規模・築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般住宅が主体の住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟である。従って、適正 な賃料水準の把握は困難であり、収益価格の試算はできなかった。自用の取引が中心で、居住の快適性を重視する地域 性を十分考慮した結果、複数の取引事例を適正に比較検討することにより得られた比準価格を妥当なものとして採用し 、代表標準地との検証を踏まえ、東和町内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花巻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [120.3] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花巻市東和町の人口は減少、世帯数は微減。 過疎化による人口減少や世帯数の減少を背景 に、住宅需要・店舗需要ともに低調で、土地 取引も少ない。 周辺の農地や空地の住宅地化は進んでおらず 、近隣地域の価格形成要因に特段の変化もな いことから、地価は下落傾向が続いている。 北道路の標準的な画地であり、他の不動産と の優劣はなく、競争力も普通程度で変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％