別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大船渡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大船渡 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　東野　成紀   TEL.

鑑定評価額 5,500,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大船渡市大船渡町字下平１９番６ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 南6m市道 水道、下水 ＢＲＴ下船渡 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外に位置する高台の住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 ＢＲＴ下船渡駅北西方 780m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況のと おり推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大船渡市の郊外に位置する住宅地域で、特に大船渡町、末崎町等の臨海地区の住宅地域との代替性が強い 。主たる需要者は市内居住者である。周辺は山林を開発した高台の住宅地域であり、大船渡湾を臨む眺望の良さから人 気があり、震災後の移転需要も見られたが、復興需要が一服した現在では地価は下落に転じている。土地は２００㎡程 度で５００万円前後のものが取引需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件はみられず、賃貸市場は未成熟な状態 にある。従って、適正な賃料水準の把握は困難であり、止むを得ず収益価格の試算は見送ることとした。このような地 域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準として、一般的要因の動向等も総 合的に検討したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人 消費が一旦落ち込んだものの、その後は持ち 直しており、不動産市況も活発化している。 大船渡湾を臨む景観と低位な地価水準から一 定の需要が認められたが、震災関連の景況感 が消化され、地価は下落に転じている。 南道路で競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％