別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 盛岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 9-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.

鑑定評価額 47,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市向中野４丁目２１番５ ｢向中野４－２１－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 地区計画等 (80,200) 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ1 中小規模の事業所、 工場が混在する工業 地域 東12m市道、背面道 水道、ガス、下水 仙北町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東北本線沿線に存する新興の 業務地域 街 路 １２ｍ市道、二方路 地 交通 施設 仙北町駅南方 1.4km 法令 規制 準工 (80,200) 準防  特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の南方では、盛岡市が分譲していた道明地区新産業等用地（第一事業区）が完売し、更に第二事業区の整備 も予定されており、周辺一帯を含め発展的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市を中心とする岩手県内陸部に位置する中小規模の事業所が立地する地域で、主な需要者層は個人事 業者や中小法人等である。従来から第三次産業の割合が高い盛岡市では、産業用地を整備するなど製造業や情報サービ ス業の誘致にも力を入れており、供給は限られているものの、潜在需要の取り込みも徐々に進めている。取引自体が少 なく、地域柄取引される土地建物の規模は様々で、需要の中心となる市場価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の建物で操業する事業所等が中心で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法を適用することは 断念した。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例をもとに試算された実証的な価格であることから、代表標準 地との検討を踏まえ、盛岡都市圏における事業用地の需給動向も勘案の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　矢巾 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [ 59.1] [100.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県外の大手企業も誘致する県南の工業団地に 対し、第三次産業の割合が高い盛岡市では研 究開発系企業等を集積させるため産業用地整 備を進めている。 分譲単価が近隣地域の地価に影響を与えてき た南方の道明地区新産業等用地（第一事業区 ）は完売したが、第二事業区の整備も予定さ れている。 格別な変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％