別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 盛岡 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 5-19 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　近藤　光保   TEL.

鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市東仙北２丁目２２０番 ｢東仙北２－１０－３０｣ ②地積 　(㎡) 3,221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 不整形 1.2:1 店舗 Ｓ2 店舗、営業所等が混 在する路線商業地域 西25m国道 水道、下水 仙北町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 沿道サービス業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号沿いの路線商業地域 街 路 ２５ｍ国道が標準 交通 施設 仙北町駅南東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号の沿道業務地域として早期に熟成した地域で、他の沿道地域の発展とともに永く停滞傾向にあったが、 見直し機運が高まり業種等の転換により地域は再熟成化しつつあり、当面この傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道サービス業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域一円である。需要の中心は物販・飲食を含む各種事業者で、大規模化傾向が強い 路線商業地の性格から盛南方面に投資が集中する傾向が続いてきたが、盛南地区での街区整備が一段落し新規供給が減 少しているため、背後地の良好な既存沿道地域を見直す傾向が見られている。尚、コロナ禍の影響は有るものの需要は 比較的安定的な推移である。路線商業地域は画地規模がまちまちで市場での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の建物で営業する店舗等が中心の路線商業地域で、適切な賃貸事例の収集が困難であるため、収益価格は試算 できなかった。取引も自己使用目的が中心であるので、代表標準地との検討を踏まえ、市内の路線商業地の需給動向を 勘案の上、複数の取引事例を慎重に分析の上求められた信頼性及び市場実証性に富む価格である比準価格をもって本件 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 5-17                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな持直し基調にあるが、ウ イズコロナの下、先行きは不透明である。 背後地の条件が弱く停滞していたが、近年業 務系の新規投資もあり、路線商業地から、業 務系施設混在型へと変化しつつある。 個別的要因に変動はなく、選好性は維持され ている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％