鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -502001	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南9m、角地		２中専 (80,200)
b	盛公（商） -505003	盛岡市		建付地	（　）	不整形	北西25m国道、北東10m、角地		２住居 (70,200)
c	盛公（商） -506051	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
d	盛公（商） -512053	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北9.5m市道、東4.5m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
e	盛公（商） -514058	盛岡市		更地	（　）	長方形	東20m国道、中間画地		近商 (76,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,140	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	66,012	100 [ 97.4]	67,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,800
b	(　 ) 57,329	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	62,044	100 [ 91.9]	67,513		67,500
c	(　 ) 51,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	64,160	100 [ 94.9]	67,608		67,600
d	(　 ) 64,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	62,750	100 [ 90.4]	69,414		69,400
e	(　 ) 70,627	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,627	100 [ 103.9]	67,976		68,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,800 円／㎡]

盛岡 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な造成事例が得られないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,290,415	1,592,556	5,697,859	3,697,500	2,000,359	（　0.9446） 1,889,539	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	35,651,679 円　　　　（　 40,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	888 ㎡	22.5 m x 40.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの店舗、低層利用中心のため容積率は低位に留まる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,099	629,700	6.0	3,778,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		629,700		3,778,200
								0

⑨年額支払賃料	629,700 円　×　12ヶ月　＝　 7,556,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,556,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 302,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,254,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,778,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,290,415 円　　　　（　 8,210 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-502016	1,828 ( 1,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,109 円/㎡　月額支払賃料（　 2,099 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-516088	1,937 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,105
c	盛公（賃）　　　　-517002	1,874 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,121

盛岡 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,200 円	49,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	302,256 円	7,556,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 472,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,200 円	49,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	98,600 円	49,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,592,556 円　（　　　　　　 1,793 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,697,500 円（　　　　　 4,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,290,415 円
②総費用	1,592,556 円
③純収益　①－②	5,697,859 円
④建物等に帰属する純収益	3,697,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,000,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,889,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,128 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,651,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
盛岡 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-17

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

TEL.

鑑定評価額

60,200,000 円

１㎡当たりの価格

67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市高松２丁目１０４番１外｢高松２－１３－１｣				②地積　(㎡)	888 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗Ｗ2	中規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南27m国道	水道、下水	盛岡 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 270 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部北方に位置する国道
４号沿線沿いの路線商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

盛岡駅北方

3.0km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

盛岡市中心部の路線商業地域で、交通量が多く商業背後地にも恵まれ、安定的な収益力を維持し、業務用不動産
を中心として土地需要は堅調だが、熟成度が高く大規模投資等は困難で、今後も現況を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域一円で、主たる需要者は県内外の法人等である。近隣地域周及び周辺地域は、幹
線道路が交差する市中心部外縁の外食店等が集積する路線商業地域で、目立った土地取引はないが、交通量が多く店舗
の撤退は見られないことから一定の収益力が維持されている。店舗、事務所が建ち並び熟成度が高いため、大規模店舗
等の出店は想定し難い。土地取引の総額水準は、規模・用途が多様で中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とし、客観性実証性に優れ、規範
性が高い。一方、収益価格は、近隣地域周辺では賃貸物件は認められるものの、業種、企業規模、法人個人の別などに
より契約内容の個別性が強く、賃料水準の把握が難しいため、その規範性には限界がある。従って、本件では、客観性
実証性に優れた比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、緩やかに持ち直している。設備
投資は、増加している。個人消費は、持ち直
しの動きが進捗している。

外食店等が集積する路線商業地域である。土
地取引は多くはないが、交通量が多く店舗の
撤退は見られないことから一定の収益力が維
持されている。

近隣地域において中庸的な画地で、地域内で
の競争力は標準的と思料される。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -517053	盛岡市		建付地	（　）	不整形	北西22m市道、東17.2m、二方路		１住居 (60,200)
b	盛公（商） -514002	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東17m国道、南東6m、角地		近商 (90,200)
c	盛公（商） -517001	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北西16.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	盛公（商） -509051	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東17m国道、南東11m、角地		近商 (80,200)
e	盛公（商） -503001	盛岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北東22m国道、南東8.5m、二方路		近商居住誘導区域 (82,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,632	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	61,306	100 [ 95.1]	64,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,500
b	(　 ) 65,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,495	100 [ 91.1]	68,600		68,600
c	(　 ) 63,343	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,406	100 [ 90.3]	70,217		70,200
d	(　 ) 63,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,171	100 [ 95.1]	64,323		64,300
e	(　 ) 68,130	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	66,928	100 [ 94.0]	71,200		71,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,800 円／㎡]

盛岡 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,543,984	1,572,658	5,971,326	4,082,040	1,889,286	（　0.9679） 1,828,640	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	34,502,642 円　　　　（　 38,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	ＬＳ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	888 ㎡	22.5 m x 40.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,132	639,600	3.0	1,918,800
							1.0	639,600
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		639,600		1,918,800
								639,600

⑨年額支払賃料	639,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,675,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,675,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,368,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,918,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 639,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 157,372 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,543,984 円　　　　（　 8,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-502016	1,828 ( 1,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,025	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,183 円/㎡　月額支払賃料（　 2,132 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-516090	2,107 ( 2,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,150
c	盛公（賃）　　　　-518072	2,327 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,374

盛岡 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,200 円	49,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	307,008 円	7,675,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 472,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,200 円	49,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	73,950 円	49,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,572,658 円　（　　　　　　 1,771 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0828	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,082,040 円（　　　　　 4,597 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,543,984 円
②総費用	1,572,658 円
③純収益　①－②	5,971,326 円
④建物等に帰属する純収益	4,082,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,889,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,828,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,502,642 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,900 円／㎡）