鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -503002	盛岡市		底地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、東16m、西12m、南9m、四方路		準工 (80,200)
b	盛公（商） -508056	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
c	盛公（商） -508052	盛岡市		更地	（　）	長方形	東27m市道、西6m、二方路		１住居居住誘導区域 (80,200)
d	盛公（商） -512002	盛岡市		底地	（　）	長方形	西60m県道、北18m、角地		商業地区計画等都市機能誘導区域 (90,400)
e	盛公（商） -514056	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、中間画地		近商居住誘導地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 71,960) 102,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	95,185	100 [ 83.7]	113,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 83,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,980	100 [ 78.3]	107,254		107,000
c	(　 ) 54,032	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	81,768	100 [ 78.4]	104,296		104,000
d	(　 66,874) 95,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	92,751	100 [ 87.5]	106,001		106,000
e	(　 ) 77,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,619	100 [ 70.4]	110,254		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	親族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	親族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

盛岡 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,786,466	5,503,180	21,283,286	14,629,400	6,653,886	（　0.9429） 6,273,949	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	118,376,396 円　　　　（　 70,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,677 ㎡	50.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	500.00	100.0	500.00	2,338	1,169,000	6.0	7,014,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		2,338,000		14,028,000
								0

⑨年額支払賃料	2,338,000 円　×　12ヶ月　＝　 28,056,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,056,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,402,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,653,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,028,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,786,466 円　　　　（　 15,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-501021	2,020 ( 2,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-516082	1,921 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,372
c	盛公（賃）　　　　-510009	2,186 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,422

盛岡 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,158,000 円	193,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	841,680 円	28,056,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,380,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,544,000 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	386,000 円	193,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,503,180 円　（　　　　　　 3,282 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,629,400 円（　　　　　 8,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,786,466 円
②総費用	5,503,180 円
③純収益　①－②	21,283,286 円
④建物等に帰属する純収益	14,629,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,653,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,273,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,376,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
盛岡 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-15

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　貝原　敦

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市向中野３丁目３番１外｢向中野３－３－４８｣				②地積　(㎡)	1,677 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	大型ＳＣ、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北45m国道、三方路	水道、ガス、下水	仙北町 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４６号盛岡西バイパス沿
いの路線商業地域

街

路

４５ｍ国道、三方路

交通

施設

仙北町駅南西方

1.8km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

盛岡市内の路線商業地で最も繁華性のある盛南地区の商業地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、現在
の利用状況を継続すると予測する。地価は横這い傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道並びに準幹線道路沿いの沿道サービス施設地域一円で、特に盛南地区・本宮・仙北地区等との代替性
が高い。需要者の中心は市内外の事業者等である。当該地域は盛岡西バイパス沿いに位置し、車輌通行量が多く用途の
多様性に恵まれ、路線型店舗・自動車関連店舗等の施設が集積している。自用の取引が中心で、画地規模は様々である
が土地単価は１０～１１万円／㎡程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は
比準価格に比し低位に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有
する。本件では、市場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 64.2]

[100.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

盛岡駅周辺の商業地域等に新規の商業投資が
みられる一方、飲食店舗を主体とする商業地
域はコロナ禍で退去したテナントの戻りが弱
い。

商業施設が集積する盛南地区の路線商業地域
で、需給は概ね安定しており、地価は横這い
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -508052	盛岡市		更地	（　）	長方形	東27m市道、西6m、二方路		１住居居住誘導区域 (80,200)
b	盛公（商） -512002	盛岡市		底地	（　）	長方形	西60m県道、北18m、角地		商業地区計画等都市機能誘導区域 (90,400)
c	盛公（商） -509055	盛岡市		底地	（　）	ほぼ台形	北28m市道、東16m、南9m、西12m、四方路		準工 (80,200)
d	盛公（商） -507058	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m県道、西7.5m、二方路		近商居住誘導区域 (100,200)
e	盛公（商） -508051	盛岡市		更地	（　）	長方形	西25m市道、北9m、角地		１住居居住誘導区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,032	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	81,768	100 [ 77.4]	105,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 66,874) 95,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	92,751	100 [ 86.5]	107,227		107,000
c	(　 57,088) 81,554	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	87,077	100 [ 81.8]	106,451		106,000
d	(　 ) 60,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	69,660	100 [ 64.8]	107,500		108,000
e	(　 ) 66,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	75,797	100 [ 71.0]	106,756		107,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	親族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
a	親族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

盛岡 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,119,675	5,662,868	22,456,807	15,975,000	6,481,807	（　0.9446） 6,122,715	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	115,522,925 円　　　　（　 68,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ2	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,677 ㎡	50.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

スケルトン貸しの沿道サービス型店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	550.00	100.0	550.00	2,208	1,214,400	6.0	7,286,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		2,428,800		14,572,800
								0

⑨年額支払賃料	2,428,800 円　×　12ヶ月　＝　 29,145,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,145,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,165,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,979,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,572,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,119,675 円　　　　（　 16,768 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-513051	1,757 ( 1,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,219 円/㎡　月額支払賃料（　 2,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-516082	1,921 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,134
c	盛公（賃）　　　　-511069	2,725 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,370

盛岡 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,065,000 円	213,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	874,368 円	29,145,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,380,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,704,000 円	213,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	426,000 円	213,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,662,868 円　（　　　　　　 3,377 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,975,000 円（　　　　　 9,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,119,675 円
②総費用	5,662,868 円
③純収益　①－②	22,456,807 円
④建物等に帰属する純収益	15,975,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,481,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,122,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,522,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,900 円／㎡）