鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -501001	盛岡市		更地	（　）	不整形	南東15m県道、南西10m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
b	盛公（商） -505002	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西25m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
c	盛公（商） -508053	盛岡市		建付地	（　）	長方形	東19m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
d	盛公（住） -506006	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,360)
e	盛公（住） -510004	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、南西4m、角地		近商居住誘導区域 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	101,939	100 [ 81.9]	124,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 138,995	100 [ 120.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	122,657	100 [ 97.8]	125,416		125,000
c	(　 ) 121,265	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	134,739	100 [ 107.3]	125,572		126,000
d	(　 ) 59,249	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.5]	83,320	100 [ 66.1]	126,051		126,000
e	(　 ) 72,831	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.6]	81,627	100 [ 65.6]	124,431		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
b	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

盛岡 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,065,215	10,330,520	39,734,695	36,545,400	3,189,295	（　0.9474） 3,021,538	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	59,245,843 円　　　　（　 89,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	340.00	ＲＣ7	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	361 ％	663 ㎡	18.5 m x 38.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２～３階は部分貸し、４～７階は平均占有面積約４８㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

標準的な設計を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	340.00	75.0	255.00	2,840	724,200	5.0	3,621,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	340.00	80.0	272.00	2,366	643,600	2.0	1,287,200
							0.0	0
4～ 7	住宅	340.00	85.0	289.00	1,960	566,400	2.0	1,132,800
							0.0	0
塔屋～	塔屋	20.00

～

計		2,400.00	81.5	1,955.00		4,277,000		10,726,600
								0

⑨年額支払賃料	4,277,000 円　×　12ヶ月　＝　 51,324,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,324,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,081,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,962,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,726,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,065,215 円　　　　（　 75,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-503007	2,276 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	2,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,366 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-507094	1,991 ( 1,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [ 97.0]	2,257
c	盛公（賃）　　　　-508079	2,596 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,578

盛岡 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,084,000 円	514,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,561,320 円	52,044,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 288,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,112,000 円	514,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	771,000 円	514,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	514,000 円	514,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,330,520 円　（　　　　　　 15,581 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	514,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,545,400 円（　　　　　 55,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,065,215 円
②総費用	10,330,520 円
③純収益　①－②	39,734,695 円
④建物等に帰属する純収益	36,545,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,189,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,021,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,245,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
盛岡 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-13

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　小網　裕三

TEL.

鑑定評価額

80,900,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市本町通３丁目３８７番２外｢本町通３－１８－４５｣				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,361)
	1:2	事務所ＳＲＣ7	中高層の事務所、マンションが混在する商業地域	南東16m県道	水道、ガス、下水	盛岡 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付事務所ビル用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 38.5 ｍ、規模　　 663 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡市の中心商店街に近接し
、大小の画地規模の宅地が混
在する商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

盛岡駅北東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,361)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層の小規模画地から中高層の大規模画地が混在する商業地域。繁華性は低いが、駅や中心商店街に近く、近年
はマンション化が進んでいる。大規模な駐車場用地も多く、今後もマンション化の傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層の店舗付事務所ビル用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市の中心商店街の周辺に位置し、マンションが混在する商業地域で、本町通、中央通、材木町との代
替性が強い。需要者の中心は県内外の法人で、大規模画地では県外のマンション分譲業者が中心である。同一需給圏は
繁華性は低いが、中心商店街や官公署などに近いことから、大規模画地のマンション化が進んでおり、現在でもマンシ
ョン用地の需要が高い。土地取引は画地規模が様々で中心となる価格帯は見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション等も複数棟見られる商業地域内にあるが、中心商業地に比し繁華性がやや劣ることから事務所や店舗等の家
賃も低位で、収益価格は比準価格に比しやや低位に試算された。一方で、比準価格は商業地域に存する複数の取引事例
を中心に価格形成要因の比較を行って求めており、市場の実態を反映した価格である。よって、比準価格を重視し、収
益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 95.0]

[100.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は個人消費や雇用情勢などを含め持
ち直しつつある一方で、今後の物価上昇等に
よる下振れリスクに注意する必要がある。

周辺の商業地域と比較して、繁華性は低いが
、中心部のマンション需要の増加を反映して
、取引価格の水準も安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -505051	盛岡市		更地	（　）	長方形	北東14m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	盛公（商） -504055	盛岡市		更地	（　）	台形	南東7.8m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
c	盛公（商） -501002	盛岡市		更地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
d	盛公（商） -507056	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
e	盛公（商） -507054	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.2m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,377	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	145,125	100 [ 118.8]	122,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 94,372	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	97,261	100 [ 77.9]	124,854		125,000
c	(　 ) 160,238	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,825	100 [ 87.4]	122,225		122,000
d	(　 ) 144,175	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,212	100 [ 125.6]	118,003		118,000
e	(　 ) 69,258	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	83,843	100 [ 69.8]	120,119		120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	隣地買収	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	隣地買収	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

盛岡 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,173,327	10,300,395	38,872,932	36,545,400	2,327,532	（　0.9474） 2,205,104	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	43,237,333 円　　　　（　 65,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	340.00	ＲＣ7	2,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	361 ％	663 ㎡	18.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２～３階は部分貸し、４～７階は平均占有面積約４８㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

標準的な設計を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	340.00	75.0	255.00	2,840	724,200	5.0	3,621,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	340.00	80.0	272.00	2,366	643,600	2.0	1,287,200
							0.0	0
4～ 7	共同住宅	340.00	85.0	289.00	1,893	547,077	2.0	1,094,154
							0.0	0
塔屋～	塔屋	20.00

～

計		2,400.00	81.5	1,955.00		4,199,708		10,572,016
								0

⑨年額支払賃料	4,199,708 円　×　12ヶ月　＝　 50,396,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,396,496 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,044,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,071,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,572,016 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,173,327 円　　　　（　 74,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-504051	2,482 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,366 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-508070	2,528 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,528
c	盛公（賃）　　　　-508079	2,596 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,360

盛岡 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,084,000 円	514,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,533,495 円	51,116,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 285,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,112,000 円	514,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	771,000 円	514,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	514,000 円	514,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,300,395 円　（　　　　　　 15,536 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	514,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,545,400 円（　　　　　 55,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,173,327 円
②総費用	10,300,395 円
③純収益　①－②	38,872,932 円
④建物等に帰属する純収益	36,545,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,327,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,205,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,237,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,200 円／㎡）