鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -507055	盛岡市		更地	（　）	不整形	東16m県道、西6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,333)
b	盛公（商） -501055	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,600)
c	盛公（商） -501001	盛岡市		更地	（　）	不整形	南東15m県道、南西10m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
d	盛公（商） -507051	盛岡市		更地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
e	盛公（商） -505002	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西25m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,414	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	123,790	100 [ 89.1]	138,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 155,874	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	154,815	100 [ 102.0]	151,779		152,000
c	(　 ) 101,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	101,939	100 [ 74.6]	136,647		137,000
d	(　 ) 87,668	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	105,614	100 [ 80.5]	131,198		131,000
e	(　 ) 138,995	100 [ 120.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	122,657	100 [ 96.0]	127,768		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 -3.0
e	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

盛岡 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,423,247	12,839,792	51,583,455	49,726,800	1,856,655	（　0.9459） 1,756,210	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	33,136,038 円　　　　（　 64,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	402.50	ＲＣ8F1B	2,934.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	512 ㎡	16.0 m x 30.9 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場等、２階～７階まで全て事務所、いずれもフロア貸し。

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

内階段・エレベーター等共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室等	87.25

1～ 1	駐車場等	391.50

2～ 3	事務所	402.50	85.2	343.00	2,627	901,061	5.0	4,505,305
							1.0	901,061
4～ 7	事務所	402.50	85.2	343.00	2,548	873,964	4.0	3,495,856
							1.0	873,964
塔屋～	塔屋	40.25

計		2,934.00	70.1	2,058.00		5,297,978		22,994,034
								5,297,978

⑨年額支払賃料	5,297,978 円　×　12ヶ月　＝　 63,575,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,058.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,944,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,575,736 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,944,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,620,789 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,898,947 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,994,034 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,743 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,297,978 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,303,557 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,423,247 円　　　　（　 125,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-507084	2,903 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,694 円/㎡　月額支払賃料（　 2,627 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-509073	2,682 ( 2,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,655
c	盛公（賃）　　　　-508070	2,528 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,661

盛岡 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,052,000 円	684,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,965,592 円	65,519,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,566,400 円	684,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,026,000 円	684,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	684,000 円	684,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,839,792 円　（　　　　　　 25,078 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	684,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 2,934.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,726,800 円（　　　　　 97,123 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,423,247 円
②総費用	12,839,792 円
③純収益　①－②	51,583,455 円
④建物等に帰属する純収益	49,726,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,856,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,756,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,136,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
盛岡 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-10

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　有岡　智昭

TEL.

鑑定評価額

69,600,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市中央通３丁目１２番２｢中央通３－１２－５｣				②地積　(㎡)	512 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	不整形 1:2	事務所兼専門学校ＳＲＣ8	事務所ビル、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南西22m県道、北西側道	水道、ガス、下水	盛岡 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の事務所ビルの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

都心部からやや離れた事務所
ビルを中心とする商業地域

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

盛岡駅北東方

850m

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部のオフィス街に位置する商業地域である。周辺地域でマンションの敷地利用を前提とする高値取引が散
見されることから、今後はマンションの割合が増していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の事務所ビルの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部及びその周辺部の商業地域一円である。需要者の中心は県内外の法人で上場企業も想定される。
市内の賃貸事務所の平均賃料水準は横ばい、近時の空室率は７％前半の横ばいで推移しており、コロナ禍での在宅勤務
、テレワークの導入によるオフィスの縮小、撤退の影響等はほぼ見られない。商業地の取引は、規模の大小が見られる
ことから、需要の中心となる規模、価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市中心部のオフィスビル街に位置しており、評価に当たっては収益性を重視すべきではあるが、官公庁が建ち並ぶ内丸
地区からやや離れていることもあり相対的に事務所の賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。よって本件では自
用の事務所ビルが多い地域性を考慮し、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から試算された比準価格を中心に、
収益価格を比較考量のうえ調整し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 85.7]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの浸透もあって企業の求人活動
は活発、企業の景況感は上昇に転じたが、物
価上昇による家計や企業への影響は不透明で
ある。

官公庁が建ち並ぶ地域からやや距離があり事
務所の需要は弱いが、高度利用が可能なこと
から中高層マンションの敷地としての需要が
見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -504002	盛岡市		更地	（　）	長方形	南東21m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	盛公（商） -505051	盛岡市		更地	（　）	長方形	北東14m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	盛公（商） -501003	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
d	盛公（商） -505054	盛岡市		更地	（　）	長方形	南東9.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
e	盛公（商） -516052	盛岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、南西8m、角地		近商都市機能誘導区域 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,293	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,386	100 [ 108.0]	139,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 139,377	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	145,125	100 [ 104.3]	139,142		139,000
c	(　 ) 108,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,844	100 [ 78.1]	139,365		139,000
d	(　 ) 107,250	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	118,690	100 [ 85.6]	138,657		139,000
e	(　 ) 127,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	123,649	100 [ 89.3]	138,465		138,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

盛岡 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,505,648	12,863,106	51,642,542	49,726,800	1,915,742	（　0.9459） 1,812,100	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	34,190,566 円　　　　（　 66,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	402.50	ＲＣ9F1B	2,934.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	512 ㎡	16.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は月極め駐車場、２階～７階はいずれもフロア貸しの事務所。

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

標準的な事務所ビルを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室等	87.25

1～ 1	駐車場等	391.50

2～ 3	事務所	402.50	85.2	343.00	2,659	912,037	5.0	4,560,185
							1.0	912,037
4～ 7	事務所	402.50	85.2	343.00	2,579	884,597	4.0	3,538,388
							1.0	884,597
塔屋～	塔屋	40.25

計		2,934.00	70.1	2,058.00		5,362,462		23,273,922
								5,362,462

⑨年額支払賃料	5,362,462 円　×　12ヶ月　＝　 64,349,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,058.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,944,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,349,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,944,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,314,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,978,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,273,922 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 221,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,362,462 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,305,679 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,505,648 円　　　　（　 125,988 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-518051	2,508 ( 2,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,727 円/㎡　月額支払賃料（　 2,659 円/㎡）　基準階 2 F B
b	盛公（賃）　　　　-507082	2,590 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,698
c	盛公（賃）　　　　-513056	2,667 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,697

盛岡 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,052,000 円	684,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,988,806 円	66,293,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,566,400 円	684,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,026,000 円	684,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	684,000 円	684,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,863,106 円　（　　　　　　 25,123 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	684,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 2,934.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,726,800 円（　　　　　 97,123 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,505,648 円
②総費用	12,863,106 円
③純収益　①－②	51,642,542 円
④建物等に帰属する純収益	49,726,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,915,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,812,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,190,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,800 円／㎡）