鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -507055	盛岡市		更地	（　）	不整形	東16m県道、西6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,333)
b	盛公（商） -505051	盛岡市		更地	（　）	長方形	北東14m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	盛公（商） -516052	盛岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、南西8m、角地		近商都市機能誘導区域 (100,200)
d	盛公（商） -501055	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北22m県道、南5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,600)
e	盛公（商） -512055	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南東5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,414	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	123,790	100 [ 60.0]	206,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 139,377	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	145,125	100 [ 69.3]	209,416		209,000
c	(　 ) 127,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	123,649	100 [ 58.5]	211,366		211,000
d	(　 ) 155,874	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	154,815	100 [ 72.8]	212,658		213,000
e	(　 ) 284,143	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	276,064	100 [ 132.0]	209,139		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

盛岡 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,702,156	18,218,220	57,483,936	53,652,600	3,831,336	（　0.9459） 3,624,061	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	68,378,509 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	400.00	ＲＣ8	3,170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	515 ㎡	31.5 m x 18.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は平均専有面積約１００㎡、２～７階は約７５㎡の事務所を想定。また、１階の一部（約６０㎡）及び地下１階は駐車場とした。

⑦有効率　 63.1 ％
の理由

共用部分及び駐車場があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	400.00	50.0	200.00	3,421	684,200	3.0	2,052,600
							0.0	0
2～ 7	事務所	400.00	75.0	300.00	2,851	855,300	3.0	2,565,900
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	370.00

～

～

計		3,170.00	63.1	2,000.00		5,816,000		17,448,000
								0

⑨年額支払賃料	5,816,000 円　×　12ヶ月　＝　 69,792,000 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,200,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物及び地域性を考慮した標準的水準
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,992,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,975,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	75,536,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,448,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 165,756 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,702,156 円　　　　（　 146,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-509073	2,682 ( 2,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,858 円/㎡　月額支払賃料（　 2,851 円/㎡）　基準階 3 F B
b	盛公（賃）　　　　-513067	2,656 ( 2,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,951
c	盛公（賃）　　　　-508070	2,528 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,809

盛岡 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,690,000 円	738,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,770,720 円	79,512,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 827,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,084,800 円	738,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,107,000 円	738,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	738,000 円	738,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,218,220 円　（　　　　　　 35,375 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	738,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 3,170.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,652,600 円（　　　　　 104,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,702,156 円
②総費用	18,218,220 円
③純収益　①－②	57,483,936 円
④建物等に帰属する純収益	53,652,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,831,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,624,061 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,378,509 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
盛岡 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-7

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　服部　幸司

TEL.

鑑定評価額

107,000,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市中央通１丁目７番１３｢中央通１－７－３５｣				②地積　(㎡)	515 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (90,600)
	不整形 2:1	事務所ＲＣ8F1B	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	北25m県道	水道、ガス、下水	盛岡 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

官公庁街に近接する業務系の
商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

盛岡駅北東方

1.4km

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

地域経済を代表する企業の本支店が多く立地し、官公庁にも近いことから、盛岡市の拠点的な業務系商業地域と
しての地位を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市の中心商業地域一円で、需要者は資金力を有する県内外の事業法人や県外の不動産事業者等が中心
である。近隣地域は官公庁街に隣接し、県内経済を牽引する企業や金融機関が本支店を構える県内随一の業務系商業地
域である。コロナ禍でのリモートワーク普及の影響は限定的で、賃貸需要や賃料水準は概ね安定的に推移している。画
地規模がまちまちでこれといった取引の総額価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業地域で収益物件も見られるものの、建築費をはじめとするコストの増加を反映して収益価格はやや低位
に試算された。一方、比準価格は複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で、盛岡市中心部の
商業地の取引動向を反映した価格である。従って信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して収益価格を
関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 254,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[103.0]

100
[123.1]

[100.0]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費の動向に大きな変化はなく、コロナ
禍の影響を受けていた飲食業にも回復の兆し
が認められる。

県内随一の業務系商業地域としての地位を維
持しており、周辺で高値取引も散見されるな
ど需要は回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -501004	盛岡市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
b	盛公（商） -504054	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
c	盛公（商） -507055	盛岡市		更地	（　）	不整形	東16m県道、西6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,333)
d	盛公（商） -512055	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南東5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
e	盛公（商） -514059	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	南25m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,650	100 [ 109.3]	230,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 281,459	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,507	100 [ 99.8]	216,941		217,000
c	(　 ) 113,414	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	123,790	100 [ 68.1]	181,777		182,000
d	(　 ) 284,143	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	276,064	100 [ 127.1]	217,202		217,000
e	(　 ) 219,545	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	227,919	100 [ 99.8]	228,376		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

盛岡 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,811,162	15,378,152	57,433,010	53,652,600	3,780,410	（　0.9459） 3,575,890	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	67,469,623 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	400.00	ＲＣ7F1B	3,170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	515 ㎡	31.5 m x 18.1 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場、１階は駐車場及びフロア貸し、２階～７階の事務所は部分貸し、平均占有面積約７５㎡。

⑦有効率　 63.1 ％
の理由

ホールやＥＶ等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗兼事務所	400.00	50.0	200.00	3,230	646,000	6.0	3,876,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	400.00	75.0	300.00	2,692	807,600	3.0	2,422,800
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	370.00

～

～

計		3,170.00	63.1	2,000.00		5,491,600		18,412,800
								0

⑨年額支払賃料	5,491,600 円　×　12ヶ月　＝　 65,899,200 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,200,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,099,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,822,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,636,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,412,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 174,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,811,162 円　　　　（　 141,381 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-513056	2,667 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,667	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,699 円/㎡　月額支払賃料（　 2,692 円/㎡）　基準階 3 F B
b	盛公（賃）　　　　-506069	2,425 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,608
c	盛公（賃）　　　　-507082	2,590 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	2,821

盛岡 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,214,000 円	738,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,587,552 円	76,459,200　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 827,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,904,000 円	738,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,107,000 円	738,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	738,000 円	738,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,378,152 円　（　　　　　　 29,860 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	738,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 3,170.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,652,600 円（　　　　　 104,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,811,162 円
②総費用	15,378,152 円
③純収益　①－②	57,433,010 円
④建物等に帰属する純収益	53,652,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,780,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,575,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,943 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,469,623 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）