鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -504056	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西28m市道、北東4m、南東12m、三方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
b	盛公（商） -504058	盛岡市		底地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
c	盛公（商） -512056	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北西35m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	盛公（商） -504051	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
e	盛公（商） -514059	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	南25m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,616	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	170,977	100 [ 63.3]	270,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 184,356) 184,356	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	189,518	100 [ 71.3]	265,804		274,000
c	(　 ) 288,061	100 [ 130.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,688	100 [ 87.6]	256,493		264,000
d	(　 ) 195,679	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,765	100 [ 77.7]	246,802		254,000
e	(　 ) 219,545	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	227,919	100 [ 91.2]	249,911		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

盛岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	157,030,881	39,129,100	117,901,781	103,961,000	13,940,781	（　0.9200） 12,825,519	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	241,990,925 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	750.00	ＲＣ9F1B	6,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,020 ㎡	22.6 m x 45.2 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４階以上事務所の複合商業ビルで、各階ともに数区画以上の賃貸スペースを想定。地下に機械式駐車場５０台を含む。

⑦有効率　 66.8 ％
の理由

内階段等共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	65.0	487.50	3,500	1,706,250	6.0	10,237,500
							1.0	1,706,250
2～ 3	店舗	750.00	65.0	487.50	2,800	1,365,000	3.0	4,095,000
							1.0	1,365,000
4～ 8	事務所	750.00	70.0	525.00	2,450	1,286,250	2.0	2,572,500
							1.0	1,286,250
塔屋～	機械室等	60.00

地下 1～ 1	機械室等	60.00

計		6,120.00	66.8	4,087.50		10,867,500		31,290,000
								10,867,500

⑨年額支払賃料	10,867,500 円　×　12ヶ月　＝　 130,410,000 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 4,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,977,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の店舗事務所ビルの標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	157,387,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 10,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 13,407,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	154,180,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,290,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 287,868 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,867,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,562,513 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	157,030,881 円　　　　（　 153,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-503006	3,611 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,611	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,592 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-511064	2,940 ( 2,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,267
c	盛公（賃）　　　　-510030	2,314 ( 2,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	3,403

盛岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,580,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	13,407,000 円	167,587,500　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,127,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,440,000 円	1,430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	2,145,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,430,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,129,100 円　（　　　　　　 38,362 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9200

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,430,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 6,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	103,961,000 円（　　　　　 101,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	157,030,881 円
②総費用	39,129,100 円
③純収益　①－②	117,901,781 円
④建物等に帰属する純収益	103,961,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,940,781 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,825,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,990,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
盛岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　城石　雅彦

TEL.

鑑定評価額

269,000,000 円

１㎡当たりの価格

264,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市盛岡駅前通４３７番｢盛岡駅前通８－１７｣				②地積　(㎡)	1,020 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）高度利用地区 (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ9	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	北30m県道、三方路	水道、ガス、下水	盛岡 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.6 ｍ、奥行　約　　 45.2 ｍ、規模　　 1,020 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

盛岡駅の駅前通に面し、飲食
店舗や宿泊施設も多い

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

盛岡駅東方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
準防
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅近くの店舗、事務所、ホテル等が混在する県道沿いの商業地域で、駅前周辺部の整備が進んでおり、今後、商
業地域として熟成度を高めていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部の商業地域で、特に盛岡駅前地区、菜園地区、大通地区等との代替性が強い。需要者の中心は
地元商業者及び県外資本の事業者等である。駅前周辺部は県内を代表する商業地域であり、立地条件から県内外の投資
が認められる。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、地価は一時下落したが、上昇傾向に転じ、新型コロナ前の地
価水準を上回っている。土地の規模は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。貸事務所や店舗等が混在し、空室率の低下を含めて収益
環境が徐々に改善されている。しかし賃料の上昇には至っていないため、収益価格は依然として低位に試算された。当
該地域は、収益性よりも立地条件や利便性を重視した自用目的での取引が中心であるので、本件では、収益価格は参考
に留め、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、本件、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    260,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により、依然として厳しい状況にあるが、
緩やかに持ち直している。

駅前商業地には複数の高層ホテルの新築も見
られる等、発展傾向にあり、地価は上昇傾向
で推移している。

特別の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -504057	盛岡市		更地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,330)
b	盛公（商） -505056	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東12.5m市道、南西5.4m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	盛公（商） -507056	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
d	盛公（商） -512059	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、北東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
e	盛公（商） -512061	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、南西5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,653	100 [ 120.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,476	100 [ 57.3]	262,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 183,175	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	263,569	100 [ 101.9]	258,655		266,000
c	(　 ) 144,175	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,212	100 [ 56.5]	262,322		270,000
d	(　 ) 249,437	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	280,870	100 [ 106.7]	263,233		271,000
e	(　 ) 208,182	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	192,821	100 [ 77.6]	248,481		256,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣接地の併合	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	隣接地の併合	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

盛岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	156,804,409	39,109,912	117,694,497	103,961,000	13,733,497	（　0.9200） 12,634,817	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	238,392,774 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	750.00	ＲＣ9F1B	6,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,020 ㎡	22.6 m x 45.2 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階を店舗、４～８階を事務所と想定。複合商業ビルとし、フロア貸部分はない。

⑦有効率　 66.8 ％
の理由

内階段・エレベーター等共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	65.0	487.50	3,459	1,686,263	6.0	10,117,578
							1.0	1,686,263
2～ 3	店舗	750.00	65.0	487.50	2,800	1,365,000	3.0	4,095,000
							1.0	1,365,000
4～ 8	事務所	750.00	70.0	525.00	2,450	1,286,250	2.0	2,572,500
							1.0	1,286,250
塔屋～	機械室等	60.00

地下 1～ 1	機械室等	60.00

計		6,120.00	66.8	4,087.50		10,847,513		31,170,078
								10,847,513

⑨年額支払賃料	10,847,513 円　×　12ヶ月　＝　 130,170,156 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 4,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,977,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な額を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	157,147,656 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 10,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 13,387,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	153,959,844 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,170,078 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 286,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,847,513 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,557,800 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	156,804,409 円　　　　（　 153,730 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-503006	3,611 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,611	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,459 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-511064	2,940 ( 2,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,231
c	盛公（賃）　　　　-510030	2,314 ( 2,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,755

盛岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,580,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	13,387,812 円	167,347,656　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,127,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,440,000 円	1,430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	2,145,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,430,000 円	1,430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,109,912 円　（　　　　　　 38,343 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9200

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,430,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 6,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	103,961,000 円（　　　　　 101,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	156,804,409 円
②総費用	39,109,912 円
③純収益　①－②	117,694,497 円
④建物等に帰属する純収益	103,961,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,733,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,634,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,392,774 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）