鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -512055	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南東5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
b	盛公（商） -505056	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北東12.5m市道、南西5.4m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	盛公（商） -512059	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、北東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	盛公（商） -501004	盛岡市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
e	盛公（商） -501006	盛岡市		更地	（　）	長方形	北5.2m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,312)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 284,143	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	276,064	100 [ 99.0]	278,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 183,175	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.9]	263,569	100 [ 95.0]	277,441		277,000
c	(　 ) 249,437	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	280,870	100 [ 100.0]	280,870		281,000
d	(　 ) 251,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,650	100 [ 86.4]	291,262		291,000
e	(　 ) 248,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	248,475	100 [ 83.6]	297,219		297,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 279,000 円／㎡]

盛岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,193,239	10,157,136	37,036,103	32,351,500	4,684,603	（　0.9459） 4,431,166	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	83,606,906 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗ビル	267.75	ＲＣ8	1,908.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	347 ㎡	13.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗は部分貸し、２階～８階はフロア貸し。

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

標準的な店舗兼事務所ビルを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.75	54.5	145.92	4,000	583,680	5.0	2,918,400
							0.0	0
2～ 3	店舗	267.75	72.2	193.32	3,400	657,288	3.0	1,971,864
							0.0	0
4～ 5	店舗	267.75	72.2	193.32	3,200	618,624	3.0	1,855,872
							0.0	0
6～ 8	店舗	173.25	66.5	115.21	3,000	345,630	3.0	1,036,890
							0.0	0
塔屋～	塔屋	50.00

計		1,908.50	66.3	1,264.83		4,172,394		13,684,542
								0

⑨年額支払賃料	4,172,394 円　×　12ヶ月　＝　 50,068,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,264.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,068,728 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,004,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,064,604 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,684,542 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,193,239 円　　　　（　 136,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-503006	3,611 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,017 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-507051	3,157 ( 3,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,910
c	盛公（賃）　　　　-508001	4,229 ( 4,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,229

盛岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,225,000 円	445,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,503,436 円	50,068,728　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 756,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,560,000 円	445,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	667,500 円	445,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,157,136 円　（　　　　　　 29,271 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	445,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 1,908.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,351,500 円（　　　　　 93,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,193,239 円
②総費用	10,157,136 円
③純収益　①－②	37,036,103 円
④建物等に帰属する純収益	32,351,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,684,603 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,431,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,606,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
盛岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 5-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　勇光

TEL.

鑑定評価額

96,100,000 円

１㎡当たりの価格

277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市大通２丁目１３番３０外｢大通２－３－５｣				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗ＲＣ6	専門店、店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西13m市道	水道、ガス、下水	盛岡 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 347 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗、飲食店等が建ち並
ぶ盛岡市を代表する商業地域

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

盛岡駅北東方

1.2km

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

県内随一の中心繁華街で、郊外型店舗等との競合により物販については顧客流出が進み、飲食街へと変化しつつ
ある。地価は新型コロナの影響が薄らいできたが、若干の下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市中心繁華街一円で、大通・菜園地区等との代替性が強く、需要者は県内中小法人・個人事業者のほ
か、賃貸収入を目的とする県外の投資家も含まれる。新型コロナの影響については、退去テナントの戻りはまだ弱いも
のの、行動制限緩和により客足は戻ってきており、不透明感はあるが、昼夜とも繁華な商店街へと回復しつつある。な
お、画地規模が様々で、総額としての取引需要の中心価格帯は把握困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する地域は、貸物件を中心とした繁華街であることから収益価格は尊重されるべきではあるが、賃料
減免や空室率の上昇など新型コロナの影響につき収益見通しの確実性に難があり、収益資料には相対的に限界がある。
一方、比準価格は類似商業地域の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して調整し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 254,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[103.0]

100
[ 93.2]

[100.0]
100

276,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済が持ち直し基調のなか、観光・飲食
業を主とする商業エリアの需要は回復過程に
あり、コロナ後を見据えた新規投資も見られ
る。

収益性はまだ回復していないが、周辺では老
朽ビルの建替え等、新規投資も見られる。

概ね標準的画地と認められ、個別的観点から
の需要、競争力に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（商） -504053	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
b	盛公（商） -504054	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
c	盛公（商） -512055	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南東5.5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	盛公（商） -512056	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北西35m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
e	盛公（商） -514059	盛岡市		貸家建付地	（　）	不整形	南25m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,320	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	208,849	100 [ 74.0]	282,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 281,459	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,507	100 [ 77.0]	281,178		281,000
c	(　 ) 284,143	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	276,064	100 [ 99.0]	278,853		279,000
d	(　 ) 288,061	100 [ 130.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,688	100 [ 80.3]	279,811		280,000
e	(　 ) 219,545	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	227,919	100 [ 80.9]	281,729		282,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

盛岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,103,869	10,149,692	36,954,177	32,351,500	4,602,677	（　0.9459） 4,353,672	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	82,144,755 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	267.75	ＲＣ8	1,908.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	347 ㎡	13.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは部分貸し、他はフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

標準的な設計を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.75	54.5	145.92	4,020	586,598	5.0	2,932,990
							0.0	0
2～ 3	店舗	267.75	72.2	193.32	3,382	653,808	3.0	1,961,424
							0.0	0
4～ 5	店舗	267.75	72.2	193.32	3,190	616,691	3.0	1,850,073
							0.0	0
6～ 8	店舗	173.25	66.5	115.21	3,000	345,630	3.0	1,036,890
							0.0	0
塔屋～	塔屋	50.00

計		1,908.50	66.3	1,264.83		4,164,486		13,666,654
								0

⑨年額支払賃料	4,164,486 円　×　12ヶ月　＝　 49,973,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,264.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,973,832 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,998,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,975,402 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,666,654 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,467 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,103,869 円　　　　（　 135,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-507089	3,029 ( 3,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	3,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,037 円/㎡　月額支払賃料（　 4,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-508053	3,626 ( 3,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	4,490
c	盛公（賃）　　　　-508056	3,697 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,892

盛岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,225,000 円	445,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,498,692 円	49,973,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 753,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,560,000 円	445,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	667,500 円	445,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,149,692 円　（　　　　　　 29,250 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	445,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 1,908.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,351,500 円（　　　　　 93,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,103,869 円
②総費用	10,149,692 円
③純収益　①－②	36,954,177 円
④建物等に帰属する純収益	32,351,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,602,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,353,672 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,144,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）