別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
盛岡 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 3-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智   TEL. 
鑑定評価額 54,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 盛岡市永井１８地割３５番外
 ②地積(㎡) 3,034  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 田 既存住宅地域に隣接する宅地化が進んでいる地域 北西3m市道、北東側道 水道、下水 岩手飯岡

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南  150 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地用の宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   55.0 ｍ、奥行　約　　   55.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 準幹線道路背後の宅地見込地
地域		 道

路		 ３ｍ市道 交通

施設		 岩手飯岡駅南西方

470m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 当該地域の周辺では市街地の外延化に伴い農地から宅地への転換が進みつつあり、近隣地域は将来的には住宅地
へ移行するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 造成・分割を前提として低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     16,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市南部及び矢巾町の宅地見込地地域で、永井、津志田、見前地区等との代替関係が強い。主たる需要
者は中小法人の地元不動産業者である。当該地域周辺では街路整備の進捗に伴い農地から宅地への転換が進んでおり、
近隣地域の農地も開発素地としての根強い需要が認められる。完成後宅地は１８０㎡前後で１０００万円程度と見込ま
れるが、宅地見込地については規模や造成条件等が多様であるため需給の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 対象標準地が所在する地域は宅地見込地地域であり、市場参加者は採算性に基づき投資判断を行うことから本来は控除
後価格が重視される。しかしながら、開発分譲を前提とした当該試算価格は、試算の各段階において流動的な側面を有
し、想定事項が多いことに留意すべきものと判断した。したがって、市場の実態を反映した比準価格を中心に、控除後
価格を関連付けて調整し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     17,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 盛岡市住宅地の地価は、新型コロナ感染症の影響は
認められず、値頃感による実需を背景として、総じ
て上昇傾向が継続している。

盛岡市南部の分譲地は売れ行き好調で、最寄り駅へ
の接近性に優れる近隣地域の宅地見込地需要はその
希少性から強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 盛岡 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（宅見
）
-507051		 盛岡市 畑   ほぼ台形 西6m市道、
北2m、準角地

２中専
居住誘導区域
(60,200)
b 盛公（宅見
）
-510051		 盛岡市 田   ほぼ整形 南4m市道、
西6m、角地

準工
居住誘導区域
(60,200)
c 盛公（宅見
）
-511051		 盛岡市 畑   不整形 北東6m市道、
中間画地

１低専

(40,80)
d 盛公（宅見
）
-514051		 盛岡市 田   ほぼ台形 南6m市道、
中間画地

準工
地区計画等
四種特別業務地区
(70,200)
e 盛公（宅見
）
-515065		 盛岡市 田   ほぼ長方形 北7m市道、
中間画地

１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
27,926 		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]
29,294 		 100
[ 148.4]
19,740 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
19,700 
b (　　            )
15,603 		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]
15,899 		 100
[  97.9]
16,240 
16,200 
c (　　            )
21,181 		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]
23,702 		 100
[ 120.0]
19,752 
19,800 
d (　　            )
13,677 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,677 		 100
[  72.7]
18,813 
18,800 
e (　　            )
19,742 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
19,742 		 100
[ 102.1]
19,336 
19,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.19		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.33		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      18,400 円／㎡]
盛岡 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  9.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
54,000  （　   70.0 ％）
37,800 		 13,000    1,170  4,000  19,630 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     16,923		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     16,923		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 16,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 盛公（住）

-502009

     45,225 		 100
[100.0]		 [101.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.2]

     55,576 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     55,600 
b 盛公（住）

-511002

     53,903 		 100
[100.0]		 [102.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[107.8]

     50,646 

     50,600 
c 盛公（住）

-517010

     54,313 		 100
[100.0]		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]

     57,228 

     57,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.30		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近  -17.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   -5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.33		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   +7.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.42		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近  -11.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 54,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
盛岡

-25
62,300 		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[119.6]
53,638 		 [100.0]
100
53,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +2.0
交通・接近　　  +4.5
環境　　 +10.0
行政　　  +2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 54,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     50 ｍ、南     15 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     12　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　   3.3 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  29.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ延長約９０ｍ、既存の市
　道を６ｍに拡幅
　
　
＊排水工事の概要
　汚水等は公共下水道に放流、雨水
　は側溝
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　児童公園１００㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
盛岡 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 3-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL. 
鑑定評価額 54,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 盛岡市永井１８地割３５番外
 ②地積(㎡) 3,034  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 田 既存住宅地域に隣接する宅地化が進んでいる地域 北西3m市道、北東側道 水道、下水 岩手飯岡

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南  150 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地用の宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   55.0 ｍ、奥行　約　　   55.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 準幹線道路背後の宅地見込地
地域		 道

路		 ３ｍ市道 交通

施設		 岩手飯岡駅南西方

470m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 市街地の外延化に伴い近隣地域の周辺では農地から宅地への転換が見られ、今後は近隣地域においても住宅地域
としての熟成が進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 造成・分割を前提とした低層住宅用地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     17,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内南部郊外から矢巾町にかけての住宅地周辺に位置する宅地見込地地域一円である。需要者の中心は不
動産開発業者である。市内南部郊外は調区に指定されている地域が多く、不動産開発業者の開発意欲は旺盛であるが宅
地見込地の供給は不足している。そのため宅地見込地に対する需要は強く地価も強含みで推移している。取引価格の中
心となる価格帯は開発規模が様々で把握できないが、造成後の宅地は５０坪程度で９００万円程度と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内に存する宅地見込地の取引事例を採用して求めたもので、開発素地の需給動向を反映し規範性
は高いものと認められる。控除後価格は不動産開発業者の投資採算性に基づいた価格であり、各項目は適正に査定され
たものと思料されるが想定要素を含むことから規範性はやや劣るものと判断した。よって本件では市場性を反映した比
準価格を中心に控除後価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     17,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響を受け
つつも緩やかに持ち直している。当市の不動産取引
は一部に影響が見られたが堅調に推移している。

最寄駅である「岩手飯岡駅」が昨年１２月に新築さ
れた。利便性の高まりと共に開発業者の宅地化への
需要は旺盛で、地価は強含み基調である。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 盛岡 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（宅見
）
-506001		 盛岡市 畑   ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地

１低専

(40,80)
b 盛公（宅見
）
-514051		 盛岡市 田   ほぼ台形 南6m市道、
中間画地

準工
地区計画等
四種特別業務地区
(70,200)
c 盛公（宅見
）
-510051		 盛岡市 田   ほぼ整形 南4m市道、
西6m、角地

準工
居住誘導区域
(60,200)
d 盛公（宅見
）
-518054		 盛岡市 田   ほぼ台形 北4m道路、
中間画地

１低専

(40,80)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
24,326 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
24,326 		 100
[ 130.0]
18,712 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
18,700 
b (　　            )
13,677 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,677 		 100
[  79.9]
17,118 
17,100 
c (　　            )
15,603 		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]
15,899 		 100
[  93.4]
17,022 
17,000 
d (　　            )
10,476 		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  80.0]
13,383 		 100
[  71.4]
18,744 
18,700 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      18,000 円／㎡]
盛岡 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
54,000  （　   70.0 ％）
37,800 		 12,500    1,500  4,000  19,800 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     17,070		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     17,070		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 17,100 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 盛公（住）

-517010

     54,313 		 100
[100.0]		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.2]

     54,805 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     54,800 
b 盛公（住）

-512010

     69,380 		 100
[100.0]		 [102.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[129.9]

     54,532 

     54,500 
c

            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]

            

            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.42		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   -7.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.30		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.0 環境　　　  +30.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
c ％／月

　      		 街路　　　        交通・接近        環境　　　        街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　        行政　　　        その他　　        行政　　　        その他　　       
⑮比準価格 54,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
盛岡

-25
62,300 		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[119.2]
53,818 		 [100.0]
100
53,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +6.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　  +6.0
行政　　  +3.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 54,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     50 ｍ、南     15 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     12　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    175 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　   5.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ延長約９０ｍ、既存の市
　道を６ｍに拡幅
　
　
＊排水工事の概要
　汚水等は公共下水道に放流、雨水
　は側溝または雨水本管に放流
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１５０㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他